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SCPI : comprendre, évaluer et suivre ses parts
Qu'est-ce qu'une SCPI, comment évaluer sa performance réelle, et comment intégrer ses parts et revenus dans un suivi patrimonial global.
immobilier9 min de lecture
Simulateur gratuit
SCPI : le revenu qui reste après impôt
Le revenu mensuel net, la valeur que rendrait une revente et l'impôt réellement dû — prélèvements sociaux, délai de jouissance et commission de souscription compris.
Hypothèses détaillées
Zéro est une hypothèse prudente : un prix de part peut aussi baisser
L'écart entre le prix payé et ce qu'une revente rendrait — 8 à 12 % en général
Les mois pendant lesquels une part nouvelle ne distribue rien
Les loyers nets qui rachètent des parts au lieu d'être encaissés
Sur cette part seulement — 15 à 25 % selon les pays
Vos montants ne sont jamais transmis : le calcul s'effectue sur votre appareil. Seule une mesure d'audience anonyme (page vue, clic) est enregistrée, sans aucun chiffre.
Renseignez un versement, une durée et un taux de distribution pour simuler.
Revenu mensuel net d'impôt
—par mois
Le revenu mensuel net d'impôt, et ce qu'une revente rendrait au terme.
Valeur de retrait au termeLe prix auquel la société de gestion vous rachète vos parts : le prix de souscription moins la commission de souscription, soit 8 à 12 % de moins. C'est le vrai montant d'une revente.
—
Valeur brute des parts
—
Ce qu'une revente rendrait, commission de souscription déduite.
L'année où la valeur de retrait rattrape vos versements.
Un calcul, pas un conseil — les hypothèses sont détaillées dans la FAQ.
Gratuit, sans carte bancaire, sans connexion à vos comptes.
Le guide
Ce qu'un simulateur SCPI doit vous dire
Une SCPI achète des bureaux, des commerces ou des entrepôts, les loue, et vous reverse votre quote-part de loyers au prorata de vos parts. Le taux de distribution affiché — 4 à 6 % ces dernières années — est un rendement BRUT, avant tout impôt, et calculé sur le prix de souscription. Trois choses s'interposent entre ce chiffre et votre compte en banque.
D'abord l'impôt. Les loyers d'une SCPI française sont des revenus fonciers : ils supportent votre tranche marginale ET 17,2 % de prélèvements sociaux. À 30 % de tranche, 5 % de distribution deviennent 2,6 % net. C'est le point que la plupart des simulateurs de distributeurs passent sous silence, et il divise le revenu par deux.
Ensuite la commission de souscription, 8 à 12 %, qui n'est pas un frais d'entrée classique mais l'écart entre le prix que vous payez et la valeur de retrait à laquelle on vous rachète. Enfin le délai de jouissance : une part achetée en mars ne rapporte qu'en août. Sur un versement programmé, c'est un trimestre de loyers qui manque chaque année.
- taux de distribution
- Les loyers versés dans l'année rapportés au prix de souscription au 1er janvier. C'est un chiffre passé, jamais une garantie : il varie d'une année sur l'autre et d'une SCPI à l'autre.
- valeur de retrait
- Le prix auquel la société de gestion vous rachète vos parts : le prix de souscription moins la commission de souscription, soit 8 à 12 % de moins. C'est le vrai montant d'une revente.
- délai de jouissance
- Le temps entre l'achat d'une part et son premier loyer — trois à six mois selon les SCPI. Il s'applique à chaque versement, y compris aux versements programmés.
- prélèvements sociaux
- 17,2 % sur les revenus fonciers, qui s'ajoutent à votre tranche marginale d'imposition. À 30 % de tranche, un loyer est donc imposé à 47,2 %.
- loyers de source étrangère
- Les loyers d'immeubles situés hors de France. Ils sont imposés dans le pays de l'immeuble et neutralisés en France par la convention fiscale, sans prélèvements sociaux.
Comment lire le résultat
Le revenu net, pas le brut
Le chiffre de tête est ce qui vous reste après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Comparez-le à ce que la plaquette annonce : l'écart est votre fiscalité, et il dépend entièrement de votre tranche.
La valeur de retrait, pas la valeur brute
C'est le montant qu'une revente vous rendrait aujourd'hui. Tant qu'elle est sous vos versements, la revalorisation n'a pas encore effacé la commission de souscription — et vendre coûterait.
Le point mort
L'année où la valeur de retrait rattrape ce que vous avez versé. C'est la durée de détention minimale au-dessous de laquelle une SCPI n'a pas de sens, et elle dépasse souvent cinq ans.
Le différentiel européen
Si vous renseignez une part de loyers étrangers, l'outil chiffre l'impôt économisé face à une SCPI française. C'est le seul levier fiscal réel de la classe d'actifs : pas de prélèvements sociaux sur ces loyers.
Une SCPI n'est pas un livret : les parts se revendent en quelques semaines dans un marché porteur, en plusieurs mois quand il ne l'est pas, et le prix de part peut baisser — plusieurs SCPI de bureaux l'ont montré en 2023 et 2024. Ce simulateur suppose un taux de distribution et une revalorisation constants : c'est une hypothèse de travail, pas une prévision. Voir aussi comment suivre ses parts et la fiscalité du patrimoine.
Vos SCPI réelles, à côté du reste de votre patrimoine
Une simulation ne dit rien de votre situation. Patrice suit vos parts, leur valeur et leurs distributions, à côté de votre immobilier direct, de vos placements et de vos crédits — et calcule l'impôt sur l'ensemble. Le compte est gratuit ; la démo montre l'application avec des données d'exemple.
Gratuit, sans carte bancaire, sans connexion à vos comptes.
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Questions fréquentes
Non. Le calcul s'exécute entièrement dans votre navigateur, sur votre appareil : aucun montant n'est envoyé à un serveur, et rien n'est conservé après la fermeture de l'onglet — sauf, sur cet appareil uniquement, les valeurs que vous avez saisies, pour que changer de langue ne vide pas le formulaire.
Parce que les loyers d'une SCPI française sont des revenus fonciers, imposés à votre tranche marginale PLUS 17,2 % de prélèvements sociaux. À 30 % de tranche, le taux d'imposition total est de 47,2 % : un taux de distribution de 5 % laisse 2,6 % net. C'est arithmétique, et c'est ce que la plupart des simulateurs de distributeurs omettent.
On souscrit au prix de souscription, qui inclut la commission de souscription de la société de gestion (8 à 12 %). On revend à la valeur de retrait, soit ce prix moins cette commission. Investir 10 000 € donne donc environ 9 000 € de valeur immédiatement revendable : il faut plusieurs années de revalorisation pour revenir à l'équilibre.
Oui, et c'est son principal intérêt. Les loyers d'immeubles situés hors de France sont imposés dans le pays de l'immeuble — souvent 15 à 25 % —, puis neutralisés en France par la convention fiscale (taux effectif ou crédit d'impôt selon le pays), SANS prélèvements sociaux. L'écart avec une SCPI française est de l'ordre de vingt points d'imposition pour une tranche à 30 %.
Sur un versement unique, il retarde le premier loyer de trois à six mois, une fois. Sur un versement programmé, il s'applique à CHAQUE versement : chaque mois, la part achetée attend son tour. Sur dix ans de versements mensuels, cela représente plusieurs mois de loyers de moins que ce qu'un calcul naïf annonce.
Ni l'un ni l'autre n'est modélisé ici. À crédit, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers, ce qui change complètement la fiscalité des premières années. En nue-propriété, vous ne percevez rien pendant la durée du démembrement mais achetez avec une décote. Deux stratégies qui méritent leur propre calcul, et un conseil professionnel.
Oui, à hauteur de la fraction immobilière de leur actif, que la société de gestion communique chaque année. Une SCPI de bureaux y entre donc presque intégralement. Ce simulateur ne calcule pas l'IFI : il suppose que vous êtes sous le seuil de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net.