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Calculer la rentabilité d'un investissement locatif
Comment calculer la rentabilité brute, nette et nette-nette d'un investissement locatif. Formules, exemples chiffrés et pièges à éviter.
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Calculateur gratuit
Calculez la plus-value immobilière à la revente
L'impôt et les prélèvements sociaux à payer selon la durée de détention, la surtaxe s'il y a lieu — et l'année où tout s'éteint. Vos montants ne quittent pas votre navigateur.
Vos montants ne sont jamais transmis : le calcul s'effectue sur votre appareil. Seule une mesure d'audience anonyme (page vue, clic) est enregistrée, sans aucun chiffre.
Renseignez un prix d'achat et un prix de vente pour voir l'impôt.
Le guide
Comment se calcule la plus-value immobilière
La plus-value immobilière, c'est la différence entre ce que vous vendez et ce que le bien vous a coûté — pas seulement le prix d'achat : les frais d'acquisition et les travaux s'y ajoutent. L'administration accepte deux forfaits, sans justificatif : 7,5 % du prix pour les frais, 15 % pour les travaux dès cinq ans de détention. Sur un bien ancien, ils valent souvent mieux que les factures.
Sur cette plus-value, deux impôts distincts, avec deux calendriers distincts. L'impôt sur le revenu à 19 % baisse de 6 % par an à partir de la sixième année et disparaît à 22 ans. Les prélèvements sociaux à 17,2 % baissent bien plus lentement — 1,65 % par an — et ne disparaissent qu'à 30 ans. Entre 22 et 30 ans, il ne reste que les prélèvements sociaux, qui fondent alors de 9 % par an.
Au-dessus de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute. Et la résidence principale est exonérée de tout, quelle que soit la durée — c'est la première exonération, et la plus importante. Le calculateur l'affiche pour dire ce qu'elle vaut, pas pour la calculer.
Les quatre étapes du calcul
Corriger le prix d'achat
Prix payé + frais d'acquisition (réels ou 7,5 %) + travaux (réels ou 15 % après cinq ans). Plus ce prix est haut, plus la plus-value est basse : c'est là que se joue l'essentiel.
Compter la plus-value brute
Prix de vente, diminué des frais que vous supportez (diagnostics, agence), moins le prix corrigé. Négative, c'est une moins-value : rien à payer, et rien à reporter.
Appliquer les deux abattements
Un pour l'impôt sur le revenu, un pour les prélèvements sociaux, selon les années révolues de détention. Ils ne vont pas au même rythme : à 15 ans, 60 % d'un côté, 16,5 % de l'autre.
Ajouter la surtaxe s'il y a lieu
Sur la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, au-delà de 50 000 € : de 2 % à 6 % par tranche, lissée à l'entrée de chaque tranche. Le notaire la prélève avec le reste, à la signature.
Le calendrier compte autant que le chiffre : la même vente à 21 ans et à 22 ans n'a pas le même impôt. Pour le voir venir, il faut suivre la valeur du bien dans le temps — et, pour un bien loué, la mettre en regard de sa rentabilité.
La bonne année pour vendre se voit sur un patrimoine suivi
Le prix, les travaux, la date d'achat : tout ce que ce calcul demande, Patrice le garde pour chaque bien, avec sa valeur de marché estimée. Vous voyez l'impôt à la revente baisser d'année en année, sans ressaisir. Le compte est gratuit ; la démo montre l'application avec des données d'exemple.
Pour aller plus loin
Questions fréquentes
Le vendeur, le jour de la signature : le notaire calcule, prélève sur le prix de vente et reverse à l'administration. Il n'y a rien à déclarer ensuite, sauf la surtaxe et une mention pour information sur la déclaration de revenus.
Le forfait de 15 % s'applique sans justificatif dès cinq ans de détention, même si vous n'avez fait aucuns travaux. Les frais réels ne valent que s'ils dépassent le forfait et si vous avez les factures d'entreprises — les matériaux achetés soi-même ne comptent pas.
Depuis 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value. Ce calculateur ne le modélise pas : le module locatif de Patrice traite le meublé.
Oui, si c'est votre résidence principale effective au jour de la vente — sans condition de durée. Un bien devenu résidence principale un an avant la vente est exonéré ; un ancien logement conservé après déménagement ne l'est plus, sauf vente dans un délai normal.
Non. Le calcul se fait dans votre navigateur et vos chiffres disparaissent quand vous fermez l'onglet. Nous mesurons seulement, de façon anonyme, que la page a été vue et qu'un calcul a été fait — jamais les montants.