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Patrimoine à 30 ans : où en êtes-vous ?
Combien de patrimoine à 30 ans en France, les étapes clés, les erreurs fréquentes et la méthode pour construire un socle patrimonial solide.
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Louer ou acheter ?
Acheter votre résidence principale, ou rester locataire et placer la différence : le patrimoine de chaque chemin à votre horizon, et l'année où l'achat rattrape la location.
Votre situation
Frais de revente, impôt, assurances
Agence et diagnostics, en % de la valeur. 0 si vous vendez sans agence.
30 % pour le prélèvement forfaitaire unique, 17,2 % sur un PEA de plus de cinq ans
En % du capital emprunté, par an
Par an, au-delà de ce que paierait un locataire
Vos montants ne sont jamais transmis : le calcul s'effectue sur votre appareil. Seule une mesure d'audience anonyme (page vue, clic) est enregistrée, sans aucun chiffre.
Renseignez le prix du bien et le loyer pour comparer les deux chemins.
Patrimoine net à 15 ans
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Le patrimoine de chaque chemin à votre horizon, à budget égal.
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Patrimoine net à 15 ans
Louer et placer
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Patrimoine net à 15 ans
L'année de basculeLa première année où le patrimoine de l'acheteur égale ou dépasse celui du locataire. Avant, les frais d'acquisition et de revente pèsent encore.
L'année où l'achat rattrape la location, s'il la rattrape.
Un calcul sous vos hypothèses, pas un conseil — la méthode est détaillée dans la FAQ.
Gratuit, sans carte bancaire, sans connexion à vos comptes.
Le guide
Comparer deux patrimoines, pas une mensualité et un loyer
La question se pose mal quand on compare une mensualité à un loyer. Le propriétaire rembourse un capital qu'il retrouvera ; le locataire paie un service qu'il ne retrouvera pas. Mais le locataire garde son apport, et souvent une partie de son mois. La seule comparaison qui tienne suit deux ménages au même budget : ce que l'un ne dépense pas, il le place.
L'achat part avec un handicap. Les frais d'acquisition, environ 8 % du prix dans l'ancien, sont perdus dès la signature, et des frais de revente attendent à la sortie. Il faut des années de capital remboursé et, le cas échéant, de hausse des prix pour les effacer. C'est pourquoi l'horizon compte autant que le prix : sur trois ans, l'achat est rarement devant ; sur vingt, il l'est souvent.
Deux chiffres décident de presque tout, et aucun ne se connaît d'avance : l'évolution du prix du bien, et le rendement du placement du locataire. L'outil ne les avance pas, vous les tapez. Faites-les varier d'un point et regardez l'année de bascule bouger. C'est la question que pose l'article sur le patrimoine à 30 ans : comparer, chiffres en main.
- placer la différence
- Les deux ménages dépensent la même somme chaque mois. Celui qui dépense le moins place l'écart : le locataire tant que le crédit coûte plus que le loyer, le propriétaire ensuite.
- année de bascule
- La première année où le patrimoine de l'acheteur égale ou dépasse celui du locataire. Avant, les frais d'acquisition et de revente pèsent encore.
- frais d'acquisition
- Appelés frais de notaire, ce sont surtout des droits de mutation. Environ 8 % du prix dans l'ancien en France, 2 à 3 % dans le neuf. Ils sont perdus dès la signature.
- résidence principale
- En France, la plus-value réalisée à la vente de la résidence principale est exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux. L'outil ne retient donc aucun impôt sur le bien.
Comment lire le résultat
Le même budget, deux usages
Chaque mois, les deux ménages sortent la même somme. Le propriétaire paie son crédit et ses frais, le locataire son loyer, et celui qui dépense le moins place l'écart. Sans cette règle, l'achat gagnerait toujours : on comparerait une épargne forcée à pas d'épargne du tout.
Le patrimoine, pas la mensualité
Le chiffre de tête est ce que chaque ménage aurait s'il vendait tout à l'horizon : le bien moins les frais de revente et le crédit restant, le placement moins l'impôt sur ses gains.
L'année de bascule
C'est la première année où l'achat rattrape la location. Si vous comptez déménager avant, l'achat vous coûte ; si vous restez après, il vous rapporte, dans vos hypothèses.
Vos hypothèses, pas les nôtres
Un prix qui monte de 2 % par an ou qui stagne, un placement à 2 % ou à 5 % : l'écart entre ces scénarios dépasse souvent l'écart entre les deux chemins. Essayez-en plusieurs avant de retenir un chiffre.
Ce calcul ne dit pas s'il faut acheter. Il ne voit pas ce qui compte autant que l'argent : la stabilité d'un logement à soi, la liberté de partir, la taille de la famille dans dix ans. Il mesure le volet financier, sous vos hypothèses. Voir aussi [ce que prélève vraiment la flat tax](flatTax) et ce que l'inflation fait à un patrimoine.
Une décision se pèse dans l'ensemble de votre patrimoine
Louer ou acheter change votre patrimoine pour vingt ans. Patrice suit vos biens, vos crédits et votre épargne, et projette ce qu'un achat change sur dix ans, avec vos chiffres. Le compte est gratuit ; la démo montre l'application avec des données d'exemple.
Gratuit, sans carte bancaire, sans connexion à vos comptes.
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Ce que vous pouvez emprunter, mensualité comprise, avec la limite des 35 %.
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Ouvrir l'outilSimulateur SCPI
Revenu net d'impôt, valeur de retrait et fiscalité d'un investissement en SCPI.
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Questions fréquentes
Non. Le calcul s'exécute entièrement dans votre navigateur, sur votre appareil : aucun montant n'est envoyé à un serveur, et rien n'est conservé après la fermeture de l'onglet — sauf, sur cet appareil uniquement, les valeurs que vous avez saisies, pour que changer de langue ne vide pas le formulaire.
Parce que c'est la seule comparaison équitable. Le jour de la signature, l'acheteur sort son apport : le locataire place la même somme. Ensuite, chaque mois, le propriétaire paie son crédit, son assurance, sa taxe foncière, ses charges et son entretien ; le locataire paie son loyer et place l'écart. Quand le crédit est remboursé, ou si le loyer est plus cher dès le départ, c'est le propriétaire qui place l'écart. Les deux ménages dépensent donc exactement la même somme.
En France, non : la plus-value réalisée à la vente de la résidence principale est exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. L'outil ne retient donc aucun impôt sur le bien. Les gains du placement du locataire, eux, sont imposés au taux que vous choisissez.
C'est une hypothèse, et elle vous appartient. Un livret réglementé, un fonds en euros ou un portefeuille d'actions n'ont ni le même rendement attendu ni le même risque. Comparer un bien immobilier à un placement plus risqué, c'est comparer deux risques différents : essayez plusieurs taux. Patrice ne recommande aucun placement.
C'est le prélèvement forfaitaire unique : 12,8 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux sur les plus-values d'un compte-titres. Sur un PEA de plus de cinq ans, seuls les 17,2 % s'appliquent. L'impôt est prélevé sur les seuls gains, comme si le placement était vendu à la date affichée.
Parce que tous trois suivent, à long terme, le coût du logement. L'outil applique le même taux de hausse au loyer, à la taxe foncière, aux charges et à l'assurance. L'entretien, lui, est un pourcentage de la valeur du bien : il suit l'évolution du prix que vous avez saisie.
Les aides à l'achat, comme le prêt à taux zéro ; la renégociation ou le remboursement anticipé du crédit ; les gros travaux ; un déménagement avant l'horizon ; et l'inflation, puisque tous les montants sont en euros courants, des deux côtés. Il ne dit rien non plus de ce qui ne se chiffre pas : la stabilité, la liberté de partir.
Non. Patrice mesure et visualise, il ne conseille pas. Le résultat décrit ce que deviennent deux patrimoines sous les hypothèses que vous avez saisies ; il change dès qu'elles changent, et aucune n'est une prévision.