Skip to main content
Patrice
Experimentar a demo
Simulador gratuito

SCPI: o rendimento que sobra depois de impostos

O rendimento mensal líquido, o que uma venda devolveria e o imposto realmente devido — contribuições sociais, período de carência e comissão de subscrição incluídos.

O seu investimento

Ao preço de subscrição, comissão incluída

Deixe a zero sem plano de poupança regular

Uma SCPI avalia-se a oito anos, no mínimo

A rendibilidade anunciada pela sociedade gestora, antes de qualquer imposto

A taxa do último escalão do seu imposto — na sua liquidação

Pressupostos detalhados

Zero é o pressuposto prudente: o preço de uma unidade também pode descer

A diferença entre o preço pago e o que uma venda devolve — 8 a 12 %

Os meses em que uma unidade nova não distribui nada

As rendas líquidas que compram novas unidades em vez de serem recebidas

Zero para uma SCPI 100 % França; 80 a 100 % para uma europeia

Apenas sobre essa parte — 15 a 25 % consoante o país

Os seus montantes nunca são transmitidos: o cálculo é feito no seu dispositivo. Apenas é registada uma medição de audiência anónima (página vista, clique), sem qualquer valor.

Indique uma entrega, um prazo e uma taxa de distribuição para simular.

Rendimento mensal líquido de imposto

—por mês

O rendimento mensal líquido de imposto e o que uma venda devolveria no final.

Valor de resgate no finalO preço a que a sociedade gestora lhe recompra as unidades: o preço de subscrição menos a comissão de subscrição, 8 a 12 % menos. É o montante real de uma venda.

—

Valor bruto das unidades

—

O que uma venda devolveria, deduzida a comissão de subscrição.

O ano em que o valor de resgate alcança as suas entregas.

Um cálculo, não um conselho — os pressupostos estão nas perguntas frequentes.

Grátis, sem cartão, sem ligação às suas contas bancárias.

O guia

O que um simulador de SCPI lhe deve

Uma SCPI compra escritórios, lojas ou armazéns, arrenda-os e entrega-lhe a sua parte das rendas na proporção das unidades. A taxa de distribuição anunciada — 4 a 6 % nos últimos anos — é uma rendibilidade BRUTA, antes de qualquer imposto, calculada sobre o preço de subscrição. Três coisas se interpõem entre esse número e a sua conta bancária.

Primeiro o imposto. As rendas de uma SCPI francesa são rendimentos prediais: suportam a sua taxa marginal E 17,2 % de contribuições sociais. Num escalão de 30 %, 5 % de distribuição tornam-se 2,6 % líquidos. É o ponto que a maioria dos simuladores dos distribuidores silencia, e corta o rendimento a meio.

Depois a comissão de subscrição, 8 a 12 %, que não é uma comissão de entrada clássica mas a diferença entre o preço que paga e o valor de resgate a que lhe recompram. Por fim o período de carência: uma unidade comprada em março só rende a partir de agosto. Num plano regular, é um trimestre de rendas que falta todos os anos.

taxa de distribuição
As rendas distribuídas no ano face ao preço de subscrição a 1 de janeiro. É um número do passado, nunca uma garantia: varia de ano para ano e de SCPI para SCPI.
valor de resgate
O preço a que a sociedade gestora lhe recompra as unidades: o preço de subscrição menos a comissão de subscrição, 8 a 12 % menos. É o montante real de uma venda.
período de carência
O tempo entre a compra de uma unidade e a sua primeira renda — três a seis meses consoante a SCPI. Aplica-se a cada entrega, incluindo as programadas.
contribuições sociais
17,2 % sobre os rendimentos prediais franceses, que acrescem à sua taxa marginal. Num escalão de 30 %, uma renda é tributada a 47,2 %.
rendas de origem estrangeira
As rendas de imóveis situados fora de França. São tributadas no país do imóvel e neutralizadas em França pela convenção fiscal, sem contribuições sociais.

Como ler o resultado

  1. O rendimento líquido, não o bruto

    O número principal é o que sobra depois do imposto sobre o rendimento e das contribuições sociais. Compare-o com o que a brochura anuncia: a diferença é a sua fiscalidade, e depende inteiramente do seu escalão.

  2. O valor de resgate, não o bruto

    É o que uma venda lhe devolveria hoje. Enquanto estiver abaixo das suas entregas, a valorização ainda não compensou a comissão de subscrição — e vender custar-lhe-ia dinheiro.

  3. O ponto de equilíbrio

    O ano em que o valor de resgate alcança o que entregou. É o prazo mínimo de detenção abaixo do qual uma SCPI não faz sentido, e ultrapassa muitas vezes cinco anos.

  4. O diferencial europeu

    Se indicar uma parte de rendas estrangeiras, a ferramenta quantifica o imposto poupado face a uma SCPI francesa. É a única alavanca fiscal real desta classe: sem contribuições sociais sobre essas rendas.

Uma SCPI não é uma conta poupança: as unidades revendem-se em semanas num mercado favorável, em vários meses quando não o é, e o preço pode descer — várias SCPI de escritórios mostraram-no em 2023 e 2024. Este simulador supõe taxa de distribuição e valorização constantes: é um pressuposto de trabalho, não uma previsão. Veja também como seguir as suas unidades e a fiscalidade do património.

As suas SCPI reais, ao lado do resto do seu património

Uma simulação nada diz sobre a sua situação. O Patrice segue as suas unidades, o seu valor e as distribuições, ao lado do imobiliário direto, dos investimentos e dos créditos — e calcula o imposto sobre o conjunto. A conta é gratuita; a demonstração mostra a aplicação com dados de exemplo.

Criar a minha conta gratuitaVer a demonstração

Grátis, sem cartão, sem ligação às suas contas bancárias.

Para saber mais

SCPI em França: Compreender, Avaliar e Acompanharimobiliário
intermédio

SCPI em França: Compreender, Avaliar e Acompanhar

O que é uma SCPI, como avaliar a rentabilidade real e como integrar as participações num acompanhamento patrimonial. Guia do sistema imobiliário francês.

imobiliário10 min de leitura
Acompanhar as Suas SCPI: os Indicadores Que Realmente Contamimobiliário
intermédio

Acompanhar as Suas SCPI: os Indicadores Que Realmente Contam

TD, TOF, valor de reconstituição, reservas: como ler os boletins trimestrais das suas SCPI e acompanhar a saúde real das suas participações em França.

imobiliário9 min de leitura
Fiscalidade do Património em França: O Essencial por Tipo de Ativofiscalidade
intermédio

Fiscalidade do Património em França: O Essencial por Tipo de Ativo

Flat tax, mais-valias imobiliárias, contribuições sociais, IFI: os mecanismos fiscais do sistema francês para cada classe de património explicados.

fiscalidade11 min de leitura

As outras ferramentas

Todas as ferramentas

Perguntas frequentes

Não. O cálculo corre inteiramente no seu navegador, no seu dispositivo: nenhum valor é enviado para um servidor e nada fica quando fecha o separador — exceto, apenas neste dispositivo, os valores que escreveu, para que mudar de língua não esvazie o formulário.

Porque as rendas de uma SCPI francesa são rendimentos prediais, tributados à sua taxa marginal MAIS 17,2 % de contribuições sociais. Num escalão de 30 %, a taxa total é de 47,2 %: uma distribuição de 5 % deixa 2,6 % líquidos. É aritmética, e é o que a maioria dos simuladores dos distribuidores omite.

Subscreve ao preço de subscrição, que inclui a comissão da sociedade gestora (8 a 12 %). Vende ao valor de resgate, esse preço menos essa comissão. Investir 10 000 € dá-lhe cerca de 9 000 € de valor revendível de imediato: são precisos vários anos de valorização para regressar ao equilíbrio.

Sim, e é o seu principal argumento. As rendas de imóveis fora de França são tributadas no país do imóvel — muitas vezes 15 a 25 % — e depois neutralizadas em França pela convenção fiscal (taxa efetiva ou crédito de imposto consoante o país), SEM contribuições sociais. A diferença face a uma SCPI francesa ronda os vinte pontos num escalão de 30 %.

Numa entrega única atrasa a primeira renda três a seis meses, uma vez. Num plano regular aplica-se a CADA entrega: todos os meses a unidade comprada espera a sua vez. Em dez anos de entregas mensais são vários meses de rendas a menos do que anuncia um cálculo ingénuo.

Nenhuma das duas está modelada aqui. A crédito, os juros são dedutíveis aos rendimentos prediais, o que muda por completo a fiscalidade dos primeiros anos. Em raiz, não recebe nada durante o desmembramento mas compra com desconto. Duas estratégias que merecem cálculo próprio e aconselhamento profissional.

Sim, na proporção imobiliária do seu ativo, que a sociedade gestora comunica todos os anos. Uma SCPI de escritórios entra portanto quase na totalidade. Este simulador não o calcula: pressupõe que está abaixo do limiar de 1,3 milhões de euros de património imobiliário líquido.