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Patrice
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Combien puis-je emprunter ?

Le budget immobilier qu'une mensualité permet, ou la mensualité d'un bien visé — assurance, frais de notaire et apport compris, et la limite des 35 % que votre banque applique.

Que cherchez-vous ?
Votre projet

Assurance comprise — c'est ainsi que la banque la compte

Les banques demandent en général de quoi couvrir les frais d'acquisition

Pour l'essentiel des droits de mutation : 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf

Hors assurance — c'est le taux que la banque affiche

En % du capital emprunté, par an — 0,10 à 0,50 % selon l'âge

25 ans au maximum, sauf différé dans le neuf

Votre situation — pour la limite des 35 %

Avant impôt, primes comprises — laissez à zéro pour ignorer la limite des 35 %

Auto, conso, autre prêt immobilier : leurs mensualités s'ajoutent au calcul

Vos montants ne sont jamais transmis : le calcul s'effectue sur votre appareil. Seule une mesure d'audience anonyme (page vue, clic) est enregistrée, sans aucun chiffre.

Renseignez une mensualité et une durée pour connaître votre budget.

Budget immobilier

—

Le budget immobilier que votre mensualité permet, frais d'acquisition compris.

Capital emprunté

—

Mensualité totale

—

Votre taux d'effort, et ce que la limite des 35 % autorise.

Un calcul, pas un accord de prêt — les hypothèses sont détaillées dans la FAQ.

Gratuit, sans carte bancaire, sans connexion à vos comptes.

Le guide

Ce que la banque regarde vraiment

Avant de visiter, la bonne question n'est pas « combien coûte ce bien ? » mais « combien puis-je emprunter ? ». Elle se calcule à l'envers : d'une mensualité tenable vers un capital, puis du capital vers un budget — car ce que vous achetez, c'est le prix du bien PLUS les frais d'acquisition, moins votre apport.

Depuis janvier 2022, la recommandation du HCSF est contraignante : le [taux d'effort](debtRatio) ne dépasse pas 35 % des revenus nets, ASSURANCE COMPRISE, et la durée ne dépasse pas 25 ans. Une banque peut y déroger, mais sur 20 % seulement de sa production trimestrielle, réservés pour l'essentiel aux primo-accédants sur leur résidence principale. Un simulateur qui ignore cette limite annonce des capacités que personne ne financera.

L'assurance emprunteur est le poste que l'on oublie et qui pèse. À 0,34 % sur 250 000 €, elle coûte 71 € par mois pendant vingt ans, soit 17 000 € — et elle entre dans les 35 %. Depuis la loi Lemoine de 2022, elle se résilie à tout moment : c'est le levier le plus simple pour faire baisser une mensualité déjà signée.

taux d'effort
La part de vos revenus nets qu'absorbent vos mensualités de crédit, assurance comprise, tous prêts confondus. C'est le premier chiffre que regarde une banque.
assurance emprunteur
L'assurance décès-invalidité exigée par la banque. Le contrat de groupe la calcule sur le capital initial ; une délégation extérieure la calcule souvent sur le capital restant dû, et coûte moins cher.
frais d'acquisition
Improprement appelés frais de notaire : ce sont surtout des droits de mutation versés à l'État et aux collectivités. 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
HCSF
Le Haut Conseil de Stabilité Financière. Sa recommandation de 2021, contraignante depuis janvier 2022, plafonne le taux d'effort à 35 % et la durée à 25 ans. Une banque peut y déroger sur 20 % de sa production trimestrielle.

Comment lire le résultat

  1. Le budget, pas le capital

    Le chiffre de tête est le prix du bien que vous pouvez viser, frais d'acquisition et apport compris. C'est celui qui sert devant une annonce ; le capital emprunté, lui, ne se compare à rien.

  2. La mensualité assurance comprise

    C'est celle que la banque compte dans les 35 %, et celle qui part de votre compte. Un simulateur qui affiche la mensualité hors assurance sous-estime votre effort de 5 à 10 %.

  3. Le taux d'effort

    Renseignez votre revenu net et vos crédits en cours : l'outil dit si votre banque suivra, et sinon, quelle mensualité et quel capital elle acceptera. C'est la différence entre une simulation et un espoir.

  4. Le coût du crédit

    La barre montre ce que vous remboursez en plus du capital : intérêts et assurance. Allonger la durée baisse la mensualité et augmente ce coût — les deux se lisent d'un coup en changeant la durée.

Une capacité d'emprunt n'est pas un accord de prêt. La banque regarde aussi votre reste à vivre, la stabilité de vos revenus, votre épargne résiduelle après apport, et le saut de charge entre votre loyer actuel et la future mensualité. Voir aussi ce que rapporte un bien loué et [comment situer ce projet dans votre patrimoine](netWorth).

Un projet se pèse dans l'ensemble de votre patrimoine

Une capacité d'emprunt ne dit rien de ce qu'il vous restera après. Patrice suit vos revenus, vos crédits en cours et votre épargne, calcule votre taux d'effort réel et projette ce que l'achat change sur dix ans. Le compte est gratuit ; la démo montre l'application avec des données d'exemple.

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Questions fréquentes

Non. Le calcul s'exécute entièrement dans votre navigateur, sur votre appareil : aucun montant n'est envoyé à un serveur, et rien n'est conservé après la fermeture de l'onglet — sauf, sur cet appareil uniquement, les valeurs que vous avez saisies, pour que changer de langue ne vide pas le formulaire.

De la recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière, devenue juridiquement contraignante pour les banques en janvier 2022. Elle plafonne le taux d'effort à 35 % des revenus nets, assurance comprise, et la durée du prêt à 25 ans — 27 avec un différé d'amortissement dans le neuf. Les banques gardent une marge de 20 % de leur production trimestrielle pour y déroger.

Parce que la banque la compte ainsi, et parce qu'elle part de votre compte tous les mois. C'est l'écart le plus fréquent entre un simulateur et une offre de prêt : à 0,34 % sur 250 000 €, l'assurance ajoute 71 € par mois, ce qui peut faire passer un dossier de 34 % à 36 % de taux d'effort.

Sur le capital initial, ce que font la plupart des contrats de groupe bancaires : la cotisation est alors constante sur toute la durée. Une délégation d'assurance la calcule souvent sur le capital restant dû, donc dégressive, et coûte nettement moins cher. Ce simulateur retient l'hypothèse la plus courante, et donc la plus prudente.

Pour l'essentiel des droits de mutation versés à l'État et aux collectivités, plus la rémunération du notaire, qui n'en représente qu'une petite part. Comptez 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Ils se financent rarement à crédit : c'est à cela que sert d'abord l'apport.

Aucun texte ne l'impose, mais la pratique des banques demande de quoi couvrir au moins les frais d'acquisition, soit environ 10 % du prix dans l'ancien. Un apport plus important réduit le capital emprunté, donc la mensualité et le taux d'effort — et améliore le taux obtenu.

Non. La banque regarde aussi votre reste à vivre une fois la mensualité payée, la stabilité de vos revenus, votre épargne après apport, le saut de charge par rapport à votre loyer actuel, et la nature du bien. Ce calcul dit si votre projet entre dans les critères chiffrés, pas si votre dossier passera.