Monatlicher Nettoertrag, der tatsächliche Erlös eines Verkaufs und die wirklich fällige Steuer — Sozialabgaben, Sperrfrist und Ausgabeaufschlag inbegriffen.
Null ist die vorsichtige Annahme: ein Anteilspreis kann auch fallen
Die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufserlös — meist 8 bis 12 %
Die Monate, in denen ein neuer Anteil nichts ausschüttet
Nettomieten, die neue Anteile kaufen statt ausgezahlt zu werden
Nur auf diesen Anteil — je nach Land 15 bis 25 %
Ihre Beträge werden nie übertragen: die Berechnung läuft auf Ihrem Gerät. Erfasst wird nur eine anonyme Reichweitenmessung (Seitenaufruf, Klick), ohne jede Zahl.
Geben Sie Einzahlung, Laufzeit und Ausschüttungsrendite ein, um zu simulieren.
Monatlicher Ertrag nach Steuern
—pro Monat
Der monatliche Nettoertrag und der Erlös eines Verkaufs am Ende.
Rücknahmewert am EndeDer Preis, zu dem die Verwaltungsgesellschaft Ihre Anteile zurücknimmt: Ausgabepreis abzüglich Ausgabeaufschlag, also 8 bis 12 % weniger. Das ist der echte Erlös eines Verkaufs.
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Bruttowert der Anteile
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Was ein Verkauf erbringen würde, nach Abzug des Ausgabeaufschlags.
Das Jahr, in dem der Rücknahmewert Ihre Einzahlungen einholt.
Eine Berechnung, keine Beratung — die Annahmen stehen in den FAQ.
Kostenlos, ohne Kreditkarte, ohne Verbindung zu Ihren Bankkonten.
Eine SCPI kauft Büros, Geschäfte oder Lagerhallen, vermietet sie und schüttet Ihnen Ihren Mietanteil im Verhältnis zu Ihren Anteilen aus. Die angegebene Ausschüttungsrendite — zuletzt 4 bis 6 % — ist eine BRUTTORENDITE vor allen Steuern, berechnet auf den Ausgabepreis. Drei Dinge stehen zwischen dieser Zahl und Ihrem Konto.
Zuerst die Steuer. Die Mieten einer französischen SCPI sind Mieteinkünfte: sie tragen Ihren Grenzsteuersatz UND 17,2 % Sozialabgaben. Bei 30 % Grenzsteuersatz werden aus 5 % Ausschüttung 2,6 % netto. Das ist der Punkt, den die meisten Vertriebsrechner verschweigen, und er halbiert den Ertrag.
Dann der Ausgabeaufschlag von 8 bis 12 %, der kein klassischer Einstiegskostenpunkt ist, sondern die Differenz zwischen Ihrem Kaufpreis und dem Rücknahmewert. Schließlich die Sperrfrist: ein im März gekaufter Anteil zahlt erst ab August. Bei einem Sparplan fehlt so jedes Jahr ein Quartal Mieten.
Die Hauptzahl ist, was nach Einkommensteuer und Sozialabgaben bleibt. Vergleichen Sie sie mit der Angabe im Prospekt: die Differenz ist Ihre Steuer, und sie hängt ganz von Ihrer Steuerstufe ab.
Das ist, was ein Verkauf heute erbringt. Solange er unter Ihren Einzahlungen liegt, hat die Wertsteigerung den Ausgabeaufschlag noch nicht ausgeglichen — ein Verkauf würde kosten.
Das Jahr, in dem der Rücknahmewert Ihre Einzahlungen einholt. Es ist die Mindesthaltedauer, unter der eine SCPI keinen Sinn ergibt, und sie liegt oft über fünf Jahren.
Geben Sie einen Anteil ausländischer Mieten ein, beziffert der Rechner die Steuerersparnis gegenüber einer französischen SCPI. Es ist der einzige echte Steuerhebel dieser Anlageklasse: keine Sozialabgaben auf diese Mieten.
Eine SCPI ist kein Sparbuch: Anteile lassen sich in einem festen Markt in Wochen verkaufen, in einem schwachen erst nach Monaten, und der Anteilspreis kann fallen — mehrere Büro-SCPI haben das 2023 und 2024 gezeigt. Dieser Rechner unterstellt konstante Ausschüttung und Wertsteigerung: eine Arbeitsannahme, keine Prognose. Siehe auch wie Sie Ihre Anteile verfolgen und die Vermögensbesteuerung.
Eine Simulation sagt nichts über Ihre Lage. Patrice verfolgt Ihre Anteile, deren Wert und Ausschüttungen, neben Ihren Direktimmobilien, Anlagen und Krediten — und berechnet die Steuer auf das Ganze. Das Konto ist kostenlos; die Demo zeigt die App mit Beispieldaten.
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