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Patrice
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SCPI: il reddito che resta dopo le imposte

Il reddito mensile netto, quanto renderebbe una vendita e l'imposta realmente dovuta — contributi sociali, periodo di carenza e commissione di sottoscrizione compresi.

Il Suo investimento

Al prezzo di sottoscrizione, commissione compresa

Lasci a zero senza piano di accumulo

Una SCPI si valuta su almeno otto anni

Il rendimento dichiarato dalla società di gestione, prima di ogni imposta

L'aliquota dell'ultimo scaglione della Sua imposta — sulla dichiarazione

Ipotesi dettagliate

Zero è l'ipotesi prudente: il prezzo di una quota può anche scendere

La differenza tra il prezzo pagato e quanto rende una vendita — dall'8 al 12 %

I mesi in cui una quota nuova non distribuisce nulla

I canoni netti che comprano nuove quote invece di essere incassati

Zero per una SCPI 100 % Francia; dall'80 al 100 % per una europea

Solo su quella quota — dal 15 al 25 % secondo il paese

I Suoi importi non vengono mai trasmessi: il calcolo avviene sul Suo dispositivo. Viene registrata solo una misurazione anonima (pagina vista, clic), senza alcuna cifra.

Inserisca un versamento, una durata e un tasso di distribuzione per simulare.

Reddito mensile netto d'imposta

—al mese

Il reddito mensile netto d'imposta e quanto renderebbe una vendita alla scadenza.

Valore di rimborso alla scadenzaIl prezzo al quale la società di gestione Le riacquista le quote: il prezzo di sottoscrizione meno la commissione, dall'8 al 12 % in meno. È l'importo reale di una vendita.

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Valore lordo delle quote

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Quanto renderebbe una vendita, dedotta la commissione di sottoscrizione.

L'anno in cui il valore di rimborso raggiunge i Suoi versamenti.

Un calcolo, non una consulenza — le ipotesi sono dettagliate nelle domande frequenti.

Gratuito, senza carta di credito, senza collegamento ai Suoi conti.

La guida

Che cosa Le deve un simulatore SCPI

Una SCPI compra uffici, negozi o capannoni, li affitta e Le versa la Sua quota di canoni in proporzione alle quote possedute. Il tasso di distribuzione dichiarato — dal 4 al 6 % negli ultimi anni — è un rendimento LORDO, prima di ogni imposta, calcolato sul prezzo di sottoscrizione. Tre cose si frappongono tra quella cifra e il Suo conto.

Prima l'imposta. I canoni di una SCPI francese sono redditi fondiari: subiscono la Sua aliquota marginale E il 17,2 % di contributi sociali. Con uno scaglione al 30 %, il 5 % di distribuzione diventa il 2,6 % netto. È il punto che la maggior parte dei simulatori dei distributori tace, e dimezza il reddito.

Poi la commissione di sottoscrizione, dall'8 al 12 %, che non è un costo di ingresso classico ma la differenza tra il prezzo che paga e il valore di rimborso al quale Le riacquistano le quote. Infine il periodo di carenza: una quota comprata a marzo rende solo da agosto. Su un piano di accumulo è un trimestre di canoni che manca ogni anno.

tasso di distribuzione
I canoni distribuiti nell'anno rapportati al prezzo di sottoscrizione al 1° gennaio. È un dato passato, mai una garanzia: varia di anno in anno e da una SCPI all'altra.
valore di rimborso
Il prezzo al quale la società di gestione Le riacquista le quote: il prezzo di sottoscrizione meno la commissione, dall'8 al 12 % in meno. È l'importo reale di una vendita.
periodo di carenza
Il tempo tra l'acquisto di una quota e il suo primo canone — da tre a sei mesi secondo la SCPI. Si applica a ogni versamento, anche a quelli programmati.
contributi sociali
Il 17,2 % sui redditi fondiari francesi, che si somma alla Sua aliquota marginale. Con uno scaglione al 30 %, un canone è quindi tassato al 47,2 %.
canoni di fonte estera
I canoni di immobili situati fuori dalla Francia. Sono tassati nel paese dell'immobile e neutralizzati in Francia dalla convenzione fiscale, senza contributi sociali.

Come leggere il risultato

  1. Il reddito netto, non il lordo

    La cifra principale è ciò che resta dopo l'imposta sul reddito e i contributi sociali. La confronti con quanto dichiara la brochure: la differenza è la Sua fiscalità, e dipende interamente dal Suo scaglione.

  2. Il valore di rimborso, non quello lordo

    È quanto renderebbe una vendita oggi. Finché resta sotto i Suoi versamenti, la rivalutazione non ha ancora compensato la commissione di sottoscrizione — e vendere costerebbe.

  3. Il punto di pareggio

    L'anno in cui il valore di rimborso raggiunge quanto ha versato. È la durata minima di detenzione sotto la quale una SCPI non ha senso, e supera spesso i cinque anni.

  4. Il differenziale europeo

    Se indica una quota di canoni esteri, lo strumento quantifica l'imposta risparmiata rispetto a una SCPI francese. È l'unica leva fiscale reale della classe: nessun contributo sociale su quei canoni.

Una SCPI non è un libretto: le quote si rivendono in qualche settimana in un mercato favorevole, in vari mesi quando non lo è, e il prezzo può scendere — diverse SCPI di uffici lo hanno mostrato nel 2023 e 2024. Questo simulatore suppone tasso di distribuzione e rivalutazione costanti: è un'ipotesi di lavoro, non una previsione. Veda anche come seguire le Sue quote e la fiscalità del patrimonio.

Le Sue SCPI reali, accanto al resto del Suo patrimonio

Una simulazione non dice nulla della Sua situazione. Patrice segue le Sue quote, il loro valore e le distribuzioni, accanto all'immobiliare diretto, agli investimenti e ai mutui — e calcola l'imposta sull'insieme. L'account è gratuito; la demo mostra l'applicazione con dati di esempio.

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Domande frequenti

No. Il calcolo avviene interamente nel Suo browser, sul Suo apparecchio: nessuna cifra viene inviata a un server e nulla resta alla chiusura della scheda — salvo, solo su questo apparecchio, i valori digitati, perché cambiare lingua non svuoti il modulo.

Perché i canoni di una SCPI francese sono redditi fondiari, tassati alla Sua aliquota marginale PIÙ il 17,2 % di contributi sociali. Con uno scaglione al 30 %, l'aliquota totale è del 47,2 %: un tasso di distribuzione del 5 % lascia il 2,6 % netto. È aritmetica, ed è ciò che la maggior parte dei simulatori dei distributori omette.

Si sottoscrive al prezzo di sottoscrizione, che include la commissione della società di gestione (dall'8 al 12 %). Si vende al valore di rimborso, cioè quel prezzo meno quella commissione. Investire 10 000 € dà quindi circa 9 000 € di valore rivendibile subito: servono anni di rivalutazione per tornare in pari.

Sì, ed è il suo principale interesse. I canoni di immobili fuori dalla Francia sono tassati nel paese dell'immobile — spesso dal 15 al 25 % — poi neutralizzati in Francia dalla convenzione fiscale (aliquota effettiva o credito d'imposta secondo il paese), SENZA contributi sociali. Il divario con una SCPI francese è di una ventina di punti con uno scaglione al 30 %.

Su un versamento unico ritarda il primo canone di tre-sei mesi, una volta sola. Su un piano di accumulo si applica a OGNI versamento: ogni mese la quota comprata aspetta il suo turno. Su dieci anni di versamenti mensili sono diversi mesi di canoni in meno rispetto a un calcolo ingenuo.

Nessuno dei due è modellato qui. A debito, gli interessi sono deducibili dai redditi fondiari, il che cambia completamente la fiscalità dei primi anni. In nuda proprietà non percepisce nulla durante lo smembramento ma acquista con uno sconto. Due strategie che meritano un calcolo proprio e una consulenza professionale.

Sì, per la frazione immobiliare del loro attivo, che la società di gestione comunica ogni anno. Una SCPI di uffici vi rientra quindi quasi integralmente. Questo simulatore non la calcola: presuppone che Lei sia sotto la soglia di 1,3 milioni di euro di patrimonio immobiliare netto.