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Calculer la rentabilité d'un investissement locatif
Comment calculer la rentabilité brute, nette et nette-nette d'un investissement locatif. Formules, exemples chiffrés et pièges à éviter.
immobilier10 min de lecture
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Calculez le rendement locatif d'un bien
Brut, net de charges, net de fiscalité, et ce qu'il vous reste chaque mois une fois le crédit payé. Location nue, micro-foncier ou réel. Vos montants ne quittent pas votre navigateur.
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Vos montants ne sont jamais transmis : le calcul s'effectue sur votre appareil. Seule une mesure d'audience anonyme (page vue, clic) est enregistrée, sans aucun chiffre.
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Le guide
Comment calculer le rendement d'un investissement locatif
Le rendement locatif répond à une question simple : combien rapporte, chaque année, l'argent immobilisé dans un bien loué ? Il s'exprime en pourcentage du coût total — prix, frais d'acquisition, travaux — et se décline en trois niveaux, du plus flatteur au plus honnête. Notre article sur la rentabilité d'un investissement locatif détaille chacun avec un exemple.
Le rendement brut divise les loyers annuels par le coût total. C'est le chiffre des annonces, et il ne dit presque rien : il ignore la taxe foncière, les charges de copropriété, l'assurance, la vacance et l'impôt. Le rendement net de charges retire tout ce que vous payez pour le bien. Le rendement net de fiscalité retire en plus l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux — c'est le seul qui se compare à un livret ou à un fonds en euros.
Reste la question que le rendement ne pose pas : combien sort de votre poche chaque mois ? Avec un crédit, un bien peut être rentable et coûter 150 € par mois pendant vingt ans. C'est le cash-flow, et le calculateur l'affiche à côté du rendement, parce que c'est lui qui décide si le projet est tenable.
Les quatre étapes du calcul
Compter le coût total, pas le prix
Prix d'achat, frais de notaire (environ 7,5 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf), frais d'agence, travaux. Un rendement calculé sur le seul prix est surévalué d'un demi-point ou plus.
Retirer les charges que le locataire ne paie pas
Taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, gestion locative. Et une provision pour vacance : deux semaines par an est une hypothèse prudente, plus dans une petite ville.
Choisir le régime fiscal qui coûte le moins
En location nue, sous 15 000 € de loyers par an, vous avez le choix entre le micro-foncier (abattement de 30 %, rien d'autre à déduire) et le réel (charges et intérêts d'emprunt déductibles). Le réel gagne dès que les charges et intérêts dépassent 30 % des loyers — presque toujours avec un crédit.
Regarder le cash-flow avant de décider
Loyers moins charges, moins impôt, moins mensualité de crédit. Négatif, c'est l'effort d'épargne mensuel que vous acceptez pour vous constituer un patrimoine ; il doit tenir dans votre budget sans dépendre du locataire.
Le rendement se calcule avant d'acheter et se vérifie après, chaque année. Pour aller plus loin, simulez un achat locatif en détail — régimes, déficit, revente — et apprenez à suivre la valeur d'un bien immobilier une fois acheté.
Ce rendement va bouger chaque année
Loyers revalorisés, charges qui montent, crédit qui s'amortit : le rendement réel se lit dans le temps. Avec un compte gratuit, vous suivez chaque bien, ses loyers encaissés et ses charges. Le module locatif complet — régimes, déclaration 2044, déficit — est en Premium. La démo montre l'application avec des données d'exemple.
Pour aller plus loin
Questions fréquentes
Cela dépend de la ville et du risque. En brut, 3 à 4 % dans les grandes métropoles, 6 à 8 % dans les villes moyennes. Ce qui compte, c'est le net de fiscalité et le cash-flow : un 7 % brut avec 4 semaines de vacance et des travaux tous les trois ans rapporte moins qu'un 4 % loué sans interruption.
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers ; le réel déduit les charges réelles et les intérêts d'emprunt. Le calculateur compare les deux et retient celui qui coûte le moins la première année. Attention : l'option pour le réel engage pour trois ans.
Le meublé relève des BIC, avec un abattement de 50 % en micro et l'amortissement du bien au réel : la fiscalité est souvent plus douce, mais le calcul est différent. Ce calculateur ne traite que la location nue ; le module locatif de Patrice couvre le meublé.
Parce que la mensualité de crédit rembourse aussi du capital, qui n'est pas une charge mais de l'épargne forcée. Un cash-flow négatif signifie que vous complétez chaque mois pour financer un bien qui vous appartiendra. La question est de savoir si cet effort tient dans votre budget.
Non. Le calcul se fait dans votre navigateur et vos chiffres disparaissent quand vous fermez l'onglet. Nous mesurons seulement, de façon anonyme, que la page a été vue et qu'un calcul a été fait — jamais les montants. Pour conserver vos chiffres et suivre le bien, il faut un compte.