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Patrice
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¿Debe pagar el IFI, el impuesto francés sobre el patrimonio inmobiliario?

Francia grava el patrimonio inmobiliario de más de 1,3 M€ (el IFI). Su patrimonio neto imponible, la reducción del 30 % sobre la vivienda habitual, las deudas deducibles y la escala 2026 — y, si queda por debajo del umbral, a qué distancia se encuentra.

Su patrimonio inmobiliario a 1 de enero

Su valor de mercado, en propiedad directa. La reducción del 30 % se aplica sola

Alquiler, segunda residencia, terrenos, plazas de garaje — en propiedad directa

La parte inmobiliaria de su valor, incluso dentro de un seguro de vida en unidades de cuenta

Capital pendiente de los préstamos que financiaron estos bienes o sus obras, impuesto sobre bienes inmuebles adeudado

Donativos y límiteDos mecanismos que reducen el impuesto una vez calculado. Opcional.

Fundaciones de utilidad pública, investigación, inserción — 75 % del donativo, 50 000 € como máximo

Para el límite: IFI e impuestos sobre la renta no pueden superar juntos el 75 % de los ingresos

Impuesto sobre la renta y cotizaciones sociales

Todo se calcula en su navegador. El valor de sus bienes no se envía, no se guarda ni se comparte.

Indique al menos un inmueble para saber si el IFI le afecta.

IFI adeudado

—al año

Su patrimonio neto imponible, su posición frente al umbral de 1,3 M€, y el impuesto si se debe.

Neto imponibleEl valor de sus inmuebles a 1 de enero, con la vivienda habitual reducida un 30 %, menos las deudas que los financian. Es él, y no el valor de los bienes, lo que se compara con el umbral de 1,3 M€.

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Tipo medio

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Tipo marginal

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Escala 2026, reducción, deudas y su límite, bonificación, donativos y límite indicados. Excluye bienes profesionales, bosques y desmembramiento.

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La guía

Cómo se calcula el IFI, de sus bienes al impuesto

El impuesto francés sobre el patrimonio inmobiliario (IFI) sustituyó al ISF en 2018. Solo mira el inmobiliario: acciones, seguro de vida en fondos en euros y liquidez quedan fuera. Se calcula sobre la situación a 1 de enero, se declara con el impuesto sobre la renta y solo afecta a los hogares cuyo patrimonio inmobiliario neto imponible supera 1,3 M€.

El primer nivel es la base. Todos los inmuebles entran a su valor de mercado — vivienda habitual, alquiler, segunda residencia, terrenos — y también la parte inmobiliaria de las SCPI, los OPCI y las sociedades civiles, incluso dentro de un seguro de vida. La vivienda habitual en propiedad directa se reduce un 30 %, y a menudo es la línea que decide de qué lado del umbral se queda.

El segundo nivel resta las deudas. Solo cuentan las que financian bienes imponibles: el capital pendiente de un préstamo de compra o de obras, el impuesto sobre bienes inmuebles del año. Por encima de 5 M€ de activo se aplica un límite: la parte de las deudas que supera el 60 % del valor de los bienes solo se deduce a la mitad.

El tercer nivel es la escala, y ahí está el escalón. Por debajo de 1,3 M€ de patrimonio neto imponible, el impuesto es nulo. Por encima, se calcula desde 800 000 €: 0,5 % hasta 1,3 M€, 0,7 % hasta 2,57 M€, luego 1 %, 1,25 % y 1,5 % a partir de 10 M€. Una bonificación suaviza el salto entre 1,3 y 1,4 M€.

El último nivel reduce el impuesto calculado. Los donativos a entidades admitidas restan el 75 %, con un máximo de 50 000 €. Y el límite impide que el IFI y los impuestos sobre la renta del año anterior superen juntos el 75 % de esos ingresos — la regla que protege los patrimonios grandes pero poco rentables.

Patrimonio neto imponible
El valor de sus inmuebles a 1 de enero, con la vivienda habitual reducida un 30 %, menos las deudas que los financian. Es él, y no el valor de los bienes, lo que se compara con el umbral de 1,3 M€.
Reducción sobre la vivienda habitual
El 30 % del valor de la vivienda habitual se descuenta de oficio. Solo vale para un bien en propiedad directa: una vivienda habitual dentro de una SCI no se beneficia.
Deudas deducibles
Las deudas vinculadas a los bienes imponibles: préstamo de compra o de obras, impuesto sobre bienes inmuebles adeudado a 1 de enero. Un crédito al consumo o un préstamo para una inversión financiera no se deduce.
Bonificación (décote)
Un descuento automático para quien cruza el umbral por poco: 17 500 € menos el 1,25 % del patrimonio neto imponible, entre 1,3 y 1,4 M€. Desaparece a 1,4 M€.

Las cuatro cifras que reunir

  1. El valor de cada bien

    Su valor de mercado a 1 de enero, no su precio de compra. Las ventas comparables del barrio dan el orden de magnitud correcto; un bien alquilado se valora a veces algo por debajo.

  2. Sus participaciones inmobiliarias

    Para una SCPI, el valor de reembolso multiplicado por el coeficiente inmobiliario que publica cada año la sociedad gestora. Figura en el correo fiscal de principios de año.

  3. El capital pendiente

    El cuadro de amortización de cada préstamo da el capital pendiente a 1 de enero. Añada el impuesto sobre bienes inmuebles del año si aún no está pagado.

  4. El resultado, revisado

    Un patrimonio cercano al umbral merece una valoración prudente: el valor declarado debe poder justificarse con ventas comparables en caso de inspección.

Este simulador sigue siendo una estimación: no conoce las exenciones de los bienes profesionales ni de los bosques, ni las reglas propias de los préstamos in fine y del desmembramiento. La fiscalidad del patrimonio sitúa el IFI entre los demás impuestos, y [seguir el valor de sus bienes](propertyValue) en el tiempo es lo que le dice, año tras año, de qué lado del umbral se encuentra. En pareja, gestionar el patrimonio de a dos empieza por saber quién posee qué.

El umbral se cruza sin avisar

Los precios suben, los préstamos se amortizan: un patrimonio que no debía nada el año pasado puede deber el IFI este año. Patrice recalcula su base a partir de sus bienes y préstamos, y le dice a qué distancia del umbral se encuentra.

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Preguntas frecuentes

A partir de 1 300 000 € de patrimonio inmobiliario NETO imponible a 1 de enero: el valor de los bienes, con la vivienda habitual reducida un 30 %, menos las deudas que los financian. Una vivienda habitual de 1 M€ y un piso en alquiler de 700 000 € sin préstamo dan 1,4 M€ de patrimonio neto imponible, y 3 200 € de IFI. Con 150 000 € aún adeudados sobre el alquiler, se vuelve a 1,25 M€ — y a cero.

Porque el umbral decide QUIÉN paga, y la escala CUÁNTO. Una vez cruzado el umbral, el impuesto se calcula sobre todo el patrimonio por encima de 800 000 €, al 0,5 % y luego al 0,7 %. Con 1 300 000 € justos, la escala da 2 500 €; la bonificación resta 1 250 €. De ahí el escalón: 0 € con 1 299 999 €, 1 250 € un euro más arriba.

Las SCPI, los OPCI y las participaciones en sociedades civiles inmobiliarias, sí, por su parte inmobiliaria. En el seguro de vida, solo cuentan los soportes inmobiliarios en unidades de cuenta, por la misma proporción; los fondos en euros y los soportes de renta variable quedan fuera de la base. Tampoco entran las acciones de sociedades operativas.

Los cónyuges y las parejas de PACS, como para el impuesto sobre la renta — pero también las parejas de hecho notorias, que declaran entonces juntas. Se añaden los bienes de los hijos menores que usted administra. Es una diferencia importante con el impuesto sobre la renta, donde las parejas de hecho declaran por separado.

No. El cálculo se ejecuta enteramente en su navegador: ni el valor de sus bienes, ni sus deudas, ni sus ingresos salen de su dispositivo. No se envía nada a un servidor, no se guarda nada, y cerrar la pestaña lo borra todo. No hay cuenta que crear ni dirección que dejar.

No: umbral, tramos, bonificación y reducción no han cambiado desde la creación del IFI en 2018, a diferencia de la escala del impuesto sobre la renta, que se actualiza cada año. La congelación del umbral es precisamente lo que hace entrar nuevos hogares en el impuesto a medida que suben los precios inmobiliarios.