Bruta, neta de gastos, neta de impuestos, y lo que le queda cada mes una vez pagado el préstamo. Alquiler sin amueblar bajo la fiscalidad francesa, micro-foncier o réel. Sus importes no salen de su navegador.
El tipo del último tramo de su impuesto sobre la renta francés — en su liquidación
Sus importes nunca se transmiten: el cálculo se realiza en su dispositivo. Solo se registra una medida de audiencia anónima (página vista, clic), sin ninguna cifra.
Indique un precio y un alquiler para ver la rentabilidad.
La rentabilidad del alquiler responde a una pregunta sencilla: ¿cuánto rinde cada año el dinero inmovilizado en un inmueble alquilado? Se expresa en porcentaje del coste total — precio, gastos de adquisición, obras — y tiene tres niveles, del más halagador al más honesto. Nuestro artículo sobre la rentabilidad de una inversión en alquiler detalla cada uno con un ejemplo.
La rentabilidad bruta divide los alquileres anuales por el coste total. Es la cifra de los anuncios, y no dice casi nada: ignora el impuesto sobre bienes inmuebles, los gastos de comunidad, el seguro, la vacancia y los impuestos. La neta de gastos retira todo lo que paga por el inmueble. La neta de impuestos retira además el impuesto sobre la renta y las cotizaciones sociales — la única comparable con una cuenta de ahorro.
Queda la pregunta que la rentabilidad no plantea: ¿cuánto sale de su bolsillo cada mes? Con un préstamo, un inmueble puede ser rentable y costar 150 € al mes durante veinte años. Es el cash-flow, y la calculadora lo muestra junto a la rentabilidad, porque es él quien decide si el proyecto es sostenible.
Precio de compra, gastos de notaría (alrededor del 7,5 % en segunda mano en Francia, 2 a 3 % en obra nueva), agencia, obras. Una rentabilidad calculada solo sobre el precio está sobrevalorada en medio punto o más.
Impuesto sobre bienes inmuebles, gastos de comunidad no recuperables, seguro del propietario, gestión. Y una provisión para vacancia: dos semanas al año es prudente, más en una ciudad pequeña.
En alquiler sin amueblar, por debajo de 15 000 € de alquiler anual, elige entre el micro-foncier (reducción del 30 %, nada más deducible) y el réel (gastos e intereses deducibles). El réel gana en cuanto gastos e intereses superan el 30 % de los alquileres — casi siempre con préstamo.
Alquileres menos gastos, menos impuesto, menos cuota del préstamo. Si es negativo, es el esfuerzo de ahorro mensual que acepta para construir patrimonio; debe caber en su presupuesto sin depender del inquilino.
La rentabilidad se calcula antes de comprar y se verifica después, cada año. Para ir más lejos, simule una compra para alquilar en detalle — regímenes, déficit, reventa — y aprenda a seguir el valor de un inmueble una vez comprado.
Alquileres revalorizados, gastos que suben, préstamo que se amortiza: la rentabilidad real se lee con el tiempo. Con una cuenta gratuita sigue cada inmueble, sus alquileres cobrados y sus gastos. El módulo de alquiler completo — regímenes, declaración 2044, déficit — está en Premium. La demo muestra la aplicación con datos de ejemplo.
