ImmobilienFortgeschrittene
Mietrendite berechnen: Brutto, Netto und nach Steuern
So berechnen Sie die Brutto-, Netto- und Nachsteuerrendite einer Mietimmobilie. Formeln, Beispiele und typische Fehler.
Immobilien10 min Lesezeit
Kostenloser Rechner
Berechnen Sie die Mietrendite einer Immobilie
Brutto, netto nach Kosten, netto nach Steuern, und was jeden Monat übrig bleibt, wenn der Kredit bezahlt ist. Unmöblierte Vermietung nach französischem Steuerrecht, micro-foncier oder réel. Ihre Beträge verlassen Ihren Browser nicht.
Der Satz der letzten Stufe Ihrer französischen Einkommensteuer — auf Ihrem Steuerbescheid
Ihre Beträge werden nie übertragen: die Berechnung läuft auf Ihrem Gerät. Nur eine anonyme Reichweitenmessung (Seitenaufruf, Klick) wird erfasst, ohne jede Zahl.
Geben Sie einen Preis und eine Miete ein, um die Rendite zu sehen.
Der Leitfaden
Wie man die Rendite einer Mietinvestition berechnet
Die Mietrendite beantwortet eine einfache Frage: Wie viel erwirtschaftet das in einer vermieteten Immobilie gebundene Geld pro Jahr? Sie wird in Prozent der Gesamtkosten ausgedrückt — Preis, Nebenkosten, Renovierung — und kommt in drei Stufen, von der schmeichelhaftesten bis zur ehrlichsten. Unser Artikel zur Rendite einer Mietinvestition erklärt jede mit einem Beispiel.
Die Bruttorendite teilt die Jahresmiete durch die Gesamtkosten. Es ist die Zahl aus den Anzeigen, und sie sagt fast nichts: Sie ignoriert Grundsteuer, Hausgeld, Versicherung, Leerstand und Steuern. Die Nettorendite zieht alles ab, was Sie für die Immobilie zahlen. Die Rendite nach Steuern zieht zusätzlich Einkommensteuer und Sozialabgaben ab — die einzige, die sich mit einem Sparkonto vergleichen lässt.
Bleibt die Frage, die die Rendite nicht stellt: Wie viel verlässt jeden Monat Ihre Tasche? Mit Kredit kann eine Immobilie rentabel sein und zwanzig Jahre lang 150 € im Monat kosten. Das ist der Cashflow, und der Rechner zeigt ihn neben der Rendite, weil er entscheidet, ob das Projekt tragbar ist.
Die vier Schritte der Berechnung
Die Gesamtkosten zählen, nicht den Preis
Kaufpreis, Notargebühren (rund 7,5 % im französischen Bestand, 2 bis 3 % im Neubau), Makler, Renovierung. Eine nur auf den Preis berechnete Rendite ist um einen halben Punkt oder mehr überhöht.
Die Kosten abziehen, die der Mieter nicht trägt
Grundsteuer, nicht umlegbares Hausgeld, Vermieterversicherung, Verwaltung. Und eine Rückstellung für Leerstand: zwei Wochen im Jahr sind vorsichtig, in einer Kleinstadt mehr.
Das günstigste Steuerregime wählen
Bei unmöblierter Vermietung unter 15 000 € Jahresmiete wählen Sie zwischen micro-foncier (Pauschalabzug 30 %, sonst nichts absetzbar) und réel (Kosten und Kreditzinsen absetzbar). Réel gewinnt, sobald Kosten und Zinsen 30 % der Miete übersteigen — mit Kredit fast immer.
Vor der Entscheidung auf den Cashflow sehen
Miete minus Kosten, minus Steuer, minus Kreditrate. Negativ ist es der monatliche Sparaufwand, den Sie für den Vermögensaufbau akzeptieren; er muss in Ihr Budget passen, ohne vom Mieter abzuhängen.
Die Rendite wird vor dem Kauf berechnet und danach jedes Jahr geprüft. Um weiterzugehen, simulieren Sie einen Mietkauf im Detail — Regime, Verlust, Verkauf — und lernen Sie, den Wert einer Immobilie zu verfolgen, sobald sie gekauft ist.
Diese Rendite bewegt sich jedes Jahr
Angepasste Mieten, steigende Kosten, ein tilgender Kredit: die echte Rendite zeigt sich im Zeitverlauf. Mit einem kostenlosen Konto verfolgen Sie jede Immobilie, ihre eingenommenen Mieten und Kosten. Das vollständige Vermietungsmodul — Regime, französische Erklärung 2044, Verluste — ist in Premium. Die Demo zeigt die App mit Beispieldaten.
Zum Weiterlesen
Häufige Fragen
Das hängt von Stadt und Risiko ab. Brutto 3 bis 4 % in den großen französischen Metropolen, 6 bis 8 % in mittleren Städten. Entscheidend sind die Rendite nach Steuern und der Cashflow: 7 % brutto mit 4 Wochen Leerstand und Renovierung alle drei Jahre bringen weniger als 4 % ohne Unterbrechung vermietet.
Micro-foncier wendet einen Pauschalabzug von 30 % auf die Miete an; réel zieht die tatsächlichen Kosten und Kreditzinsen ab. Der Rechner vergleicht beide und behält das im ersten Jahr günstigere. Achtung: Die Option für réel bindet drei Jahre.
Möbliert fällt unter BIC, mit 50 % Abzug im micro und Abschreibung der Immobilie im réel: die Besteuerung ist oft milder, aber die Rechnung ist anders. Dieser Rechner behandelt nur unmöblierte Vermietung; das Vermietungsmodul von Patrice deckt möbliert ab.
Weil die Kreditrate auch Kapital tilgt, was keine Kosten sind, sondern Zwangssparen. Ein negativer Cashflow heißt, dass Sie jeden Monat zuzahlen, um eine Immobilie zu finanzieren, die Ihnen gehören wird. Die Frage ist, ob dieser Aufwand in Ihr Budget passt.
Nein. Die Berechnung läuft in Ihrem Browser und Ihre Zahlen verschwinden, wenn Sie den Tab schließen. Wir messen nur anonym, dass die Seite aufgerufen und eine Berechnung gemacht wurde — nie die Beträge. Um Ihre Zahlen zu behalten und die Immobilie zu verfolgen, brauchen Sie ein Konto.