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Rendimento locativo: come calcolare lordo, netto e dopo le tasse
Come calcolare il rendimento lordo, netto e al netto delle tasse di un immobile in affitto. Formule, esempi e errori da evitare.
immobiliare10 min di lettura
Calcolatore gratuito
Calcoli il rendimento locativo di un immobile
Lordo, netto di spese, netto di imposte, e quanto Le resta ogni mese una volta pagato il mutuo. Affitto non arredato secondo la fiscalità francese, micro-foncier o réel. I Suoi importi non lasciano il browser.
L'aliquota dell'ultimo scaglione della Sua imposta sul reddito francese — sul Suo avviso
I Suoi importi non vengono mai trasmessi: il calcolo avviene sul Suo dispositivo. Viene registrata solo una misura di audience anonima (pagina vista, clic), senza alcuna cifra.
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La guida
Come calcolare il rendimento di un investimento locativo
Il rendimento locativo risponde a una domanda semplice: quanto rende ogni anno il denaro immobilizzato in un immobile affittato? Si esprime in percentuale del costo totale — prezzo, spese di acquisto, lavori — e ha tre livelli, dal più lusinghiero al più onesto. Il nostro articolo sulla redditività di un investimento locativo li spiega con un esempio.
Il rendimento lordo divide i canoni annui per il costo totale. È la cifra degli annunci, e non dice quasi nulla: ignora l'imposta fondiaria, le spese condominiali, l'assicurazione, lo sfitto e le imposte. Il netto di spese toglie tutto ciò che paga per l'immobile. Il netto di imposte toglie anche imposta sul reddito e contributi sociali — l'unico confrontabile con un conto deposito.
Resta la domanda che il rendimento non pone: quanto esce dalla Sua tasca ogni mese? Con un mutuo, un immobile può essere redditizio e costare 150 € al mese per vent'anni. È il cash-flow, e il calcolatore lo mostra accanto al rendimento, perché è lui a decidere se il progetto è sostenibile.
Le quattro tappe del calcolo
Contare il costo totale, non il prezzo
Prezzo di acquisto, spese notarili (circa il 7,5 % nell'usato in Francia, 2-3 % nel nuovo), agenzia, lavori. Un rendimento calcolato sul solo prezzo è sovrastimato di mezzo punto o più.
Togliere le spese che l'inquilino non paga
Imposta fondiaria, spese condominiali non recuperabili, assicurazione del proprietario, gestione. E un accantonamento per lo sfitto: due settimane l'anno è prudente, di più in una piccola città.
Scegliere il regime fiscale che costa meno
Nell'affitto non arredato, sotto 15 000 € di canoni annui, si sceglie tra micro-foncier (abbattimento del 30 %, nient'altro deducibile) e réel (spese e interessi deducibili). Il réel vince appena spese e interessi superano il 30 % dei canoni — quasi sempre con un mutuo.
Guardare il cash-flow prima di decidere
Canoni meno spese, meno imposta, meno rata del mutuo. Se negativo, è lo sforzo di risparmio mensile che accetta per costruire patrimonio; deve stare nel Suo budget senza dipendere dall'inquilino.
Il rendimento si calcola prima di comprare e si verifica dopo, ogni anno. Per andare oltre, simuli un acquisto da affittare nel dettaglio — regimi, deficit, rivendita — e impari a seguire il valore di un immobile una volta acquistato.
Questo rendimento cambierà ogni anno
Canoni rivalutati, spese che salgono, mutuo che si ammortizza: il rendimento reale si legge nel tempo. Con un account gratuito segue ogni immobile, i canoni incassati e le spese. Il modulo locativo completo — regimi, dichiarazione 2044, deficit — è in Premium. La demo mostra l'applicazione con dati di esempio.
Per approfondire
Domande frequenti
Dipende dalla città e dal rischio. Lordo, 3-4 % nelle grandi metropoli francesi, 6-8 % nelle città medie. Ciò che conta è il netto di imposte e il cash-flow: un 7 % lordo con 4 settimane di sfitto e lavori ogni tre anni rende meno di un 4 % affittato senza interruzione.
Il micro-foncier applica un abbattimento forfettario del 30 % sui canoni; il réel deduce le spese reali e gli interessi del mutuo. Il calcolatore confronta i due e tiene quello che costa meno il primo anno. Attenzione: l'opzione per il réel vincola per tre anni.
L'arredato rientra nei BIC, con abbattimento del 50 % nel micro e ammortamento dell'immobile nel réel: la fiscalità è spesso più leggera, ma il calcolo è diverso. Questo calcolatore tratta solo l'affitto non arredato; il modulo locativo di Patrice copre l'arredato.
Perché la rata del mutuo rimborsa anche capitale, che non è una spesa ma risparmio forzato. Un cash-flow negativo significa che integra ogni mese per finanziare un immobile che sarà Suo. La domanda è se questo sforzo sta nel Suo budget.
No. Il calcolo avviene nel Suo browser e le Sue cifre scompaiono quando chiude la scheda. Misuriamo solo, in modo anonimo, che la pagina è stata vista e che un calcolo è stato fatto — mai gli importi. Per conservare le cifre e seguire l'immobile, serve un account.