Louer ou acheter sa résidence principale : ce qui fait vraiment pencher la balance
Louer, est-ce jeter l'argent par les fenêtres ? Le calcul à budget égal, un exemple chiffré sur 25 ans, et les trois hypothèses qui font basculer la réponse : horizon, prix, placement.
« Louer, c'est jeter l'argent par les fenêtres. » La phrase se transmet de génération en génération, et elle contient une moitié de vérité. Le loyer, une fois payé, ne revient jamais. Mais l'acheteur, lui aussi, paie chaque mois des sommes qui ne reviennent jamais : les intérêts du crédit, l'assurance emprunteur, la taxe foncière, les charges de copropriété, l'entretien. Sans compter les frais d'acquisition le premier jour et les frais de revente le dernier.
La vraie question n'est donc pas « payer un loyer ou rembourser un crédit », mais : à budget égal, lequel des deux chemins laisse le plus de patrimoine, et au bout de combien de temps ? La réponse dépend de trois hypothèses que personne ne connaît à l'avance. Cet article les pose une par une, chiffres à l'appui.
Le seul calcul équitable : à budget égal
Comparer un loyer de 1 100 € à une mensualité de 1 462 € n'a pas de sens : l'acheteur dépense davantage chaque mois, et sort en plus un apport le jour de la signature. Un comparatif honnête donne aux deux ménages le même budget, et fait placer au locataire tout ce que l'acheteur engloutit dans la pierre :
- le jour de la signature, le locataire place la somme que l'acheteur apporte ;
- chaque mois, il place l'écart entre ce que coûte la propriété et son loyer ;
- à la fin, on compare ce que chacun possède s'il vendait tout ce jour-là : le bien moins le capital restant dû et les frais de revente d'un côté, le placement net d'impôt de l'autre.
C'est ce que fait notre simulateur louer ou acheter, année par année. C'est aussi ce qui rend la comparaison vraie : un locataire qui dépense l'écart au lieu de le placer ne compare plus rien, il consomme.
Un exemple chiffré, du premier mois à la 25e année
Prenons un appartement à 300 000 €, acheté avec 40 000 € d'apport. Les frais d'acquisition dans l'ancien, environ 8 % du prix, ajoutent 24 000 € : l'acheteur emprunte donc 284 000 € sur 25 ans à 3,3 %, avec une assurance de 0,30 % par an.
| Chaque mois, la première année | Propriétaire | Locataire |
|---|---|---|
| Crédit, assurance comprise | 1 462 € | — |
| Taxe foncière, charges, assurance, entretien | 443 € | — |
| Loyer | — | 1 100 € |
| Placé chaque mois | — | 806 € |
| Budget total | 1 906 € | 1 906 € |
Les hypothèses de marché, que vous changeriez selon votre ville et votre époque : le prix du bien progresse de 1,5 % par an, le loyer aussi, et le placement du locataire rapporte 4 % par an avant impôt, avec 30 % d'impôt sur les gains à la sortie. Frais de revente : 5 % du prix.
Voici ce que chacun posséderait en revendant tout :
| Au bout de… | Écart entre les deux chemins |
|---|---|
| 5 ans | le locataire est devant de 33 863 € |
| 10 ans | le locataire est devant de 25 749 € |
| 15 ans | le locataire est devant de 14 462 € |
| 20 ans | l'achat rattrape la location |
| 25 ans | l'acheteur est devant de 18 304 € |
Deux enseignements. D'abord, l'achat part avec un handicap : 24 000 € de frais d'acquisition, puis 5 % de frais de revente, qu'aucune hausse de prix ne rembourse en deux ou trois ans. Ensuite, ce handicap se résorbe avec le temps : chaque mensualité rembourse un peu plus de capital et un peu moins d'intérêts, et la valeur du bien s'accroît pendant ce temps. Dans cet exemple, il faut vingt ans pour que l'acheteur rattrape le locataire.
Les trois hypothèses qui font basculer la réponse
Changez une seule hypothèse de l'exemple, toutes les autres restant égales, et regardez ce que devient l'écart à 15 ans :
| Ce qui change | Écart à 15 ans | L'achat rattrape la location… |
|---|---|---|
| Aucun changement (l'exemple) | location devant de 14 462 € | la 20e année |
| Le prix stagne (0 % par an) | location devant de 79 554 € | pas en 30 ans |
| Le prix progresse de 3 % par an | achat devant de 66 155 € | la 7e année |
| Le placement rapporte 2 % | achat devant de 17 106 € | la 13e année |
| Le placement rapporte 6 % | location devant de 53 780 € | pas en 30 ans |
| Le loyer est de 1 400 € | achat devant de 60 077 € | la 8e année |
| Le loyer est de 900 € | location devant de 64 154 € | pas en 30 ans |
1. Combien de temps vous resterez
C'est la seule hypothèse que vous maîtrisez en partie, et c'est souvent la plus décisive. Les frais d'entrée et de sortie se paient une fois : sur cinq ans, ils pèsent lourd ; sur vingt-cinq, ils se diluent. Une mutation probable, une famille qui va s'agrandir ou une séparation possible raccourcissent l'horizon réel, quel que soit celui qu'on avait en tête au moment de signer.
2. Le rapport entre le prix et le loyer
Pour un même bien, 300 000 € à l'achat ou 1 100 € par mois en location : le prix représente 22,7 années de loyer. Plus ce rapport est élevé, plus la location est avantageuse, et inversement. Il varie beaucoup d'une ville à l'autre et d'un quartier à l'autre : c'est la raison pour laquelle aucune règle générale ne vaut, et pour laquelle le même calcul donne des réponses opposées à Paris et dans une ville moyenne. Passer de 1 100 € à 1 400 € de loyer, à prix égal, suffit à faire rattraper l'achat dès la 8e année.
3. Ce que rapporteraient la pierre et le placement
Ce sont les deux hypothèses que personne ne connaît. Un prix qui stagne pendant quinze ans — cela s'est déjà vu dans certaines villes — fait gagner la location très nettement ; un prix qui progresse de 3 % par an fait gagner l'achat dès la 7e année. Côté placement, 2 % ou 6 % par an inversent aussi la réponse. Le bon réflexe n'est pas de parier sur une valeur, mais de regarder la réponse sous plusieurs hypothèses, et de voir si elle tient.
Ce que le calcul ne dit pas
Le calcul compare deux patrimoines. Il ignore tout ce qui ne se chiffre pas, et c'est parfois l'essentiel :
- La discipline. L'exemple suppose que le locataire place réellement 806 € chaque mois pendant quinze ans. Le crédit, lui, est une épargne forcée : on ne saute pas une mensualité. Beaucoup de locataires n'épargnent pas l'écart : le calcul donne alors l'avantage à la location sur le papier, pas dans les comptes.
- La stabilité et la liberté. Être propriétaire, c'est ne plus dépendre d'un bailleur, aménager comme on veut, transmettre un jour. Être locataire, c'est pouvoir partir en un mois de préavis en zone tendue et ne jamais payer un ravalement de façade.
- Le risque de concentration. L'achat met souvent l'essentiel du patrimoine dans un seul bien, dans une seule ville, financé à crédit. Le placement du locataire peut se répartir.
- La fiscalité. La plus-value sur la résidence principale est exonérée en France ; les gains du placement sont imposés, ce que le calcul intègre. Les aides à l'accession (prêt à taux zéro, prêts aidés) changent le coût du crédit, et donc le résultat.
Comment faire le calcul pour vous
Trois chiffres suffisent pour démarrer : le prix d'un bien comparable à celui que vous louez, votre loyer actuel et votre apport. Le simulateur louer ou acheter fait le reste, à budget égal, et affiche l'année où l'achat rattrape la location, s'il la rattrape. Changez ensuite le prix, le placement et l'horizon pour voir si la réponse tient.
Avant de vous engager, vérifiez aussi ce que votre budget permet d'emprunter avec le simulateur de capacité d'emprunt, et gardez un œil sur votre ratio d'endettement : un achat qui fait gagner sur le papier mais qui tend chaque fin de mois n'est pas une bonne affaire. Enfin, souvenez-vous que l'hypothèse de prix se raisonne en termes réels : l'inflation fait monter les prix et les loyers ensemble, et ne dit rien à elle seule de qui gagne.
Ce calcul n'est pas un conseil : il met en chiffres vos hypothèses, et vous laisse décider de celles que vous croyez.
