Alquilar o comprar su vivienda habitual: lo que realmente inclina la balanza
¿Alquilar es tirar el dinero? El cálculo a igual presupuesto, un ejemplo a 25 años y las tres hipótesis que cambian la respuesta: plazo, precio, inversión.
«Alquilar es tirar el dinero.» La frase pasa de generación en generación, y contiene media verdad. El alquiler, una vez pagado, no vuelve nunca. Pero el comprador también paga cada mes sumas que no vuelven nunca: los intereses del crédito, el seguro del préstamo, el impuesto sobre bienes inmuebles, los gastos de comunidad, el mantenimiento. Sin contar los gastos de adquisición el primer día y los gastos de venta el último.
La verdadera pregunta no es, por tanto, «pagar un alquiler o devolver un crédito», sino: a igual presupuesto, ¿cuál de los dos caminos deja más patrimonio, y al cabo de cuánto tiempo? La respuesta depende de tres hipótesis que nadie conoce de antemano. Este artículo las plantea una a una, con cifras.
El ejemplo se sitúa en Francia: gastos de notaría, impuestos y ayudas son los franceses. El razonamiento vale para cualquier mercado.
El único cálculo equitativo: a igual presupuesto
Comparar un alquiler de 1 100 € con una cuota de 1 462 € no tiene sentido: el comprador gasta más cada mes y, además, aporta una entrada el día de la firma. Una comparación honesta da a los dos hogares el mismo presupuesto, y hace que el inquilino invierta todo lo que el comprador destina al ladrillo:
- el día de la firma, el inquilino invierte la suma que el comprador aporta como entrada;
- cada mes, invierte la diferencia entre lo que cuesta la propiedad y su alquiler;
- al final, se compara lo que cada uno posee si lo vendiera todo ese día: el inmueble menos el capital pendiente y los gastos de venta por un lado, la inversión neta de impuestos por el otro.
Es lo que hace nuestro simulador alquilar o comprar, año por año. Es también lo que hace verdadera la comparación: un inquilino que gasta la diferencia en lugar de invertirla ya no compara nada, consume.
Un ejemplo con cifras, del primer mes al año 25
Tomemos un piso de 300 000 €, comprado con 40 000 € de entrada. Los gastos de adquisición en vivienda usada —en Francia, los llamados «gastos de notaría», en torno al 8 % del precio— añaden 24 000 €: el comprador pide prestados, por tanto, 284 000 € a 25 años al 3,3 %, con un seguro del 0,30 % anual.
| Cada mes, el primer año | Propietario | Inquilino |
|---|---|---|
| Crédito, seguro incluido | 1 462 € | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, comunidad, seguro, mantenimiento | 443 € | — |
| Alquiler | — | 1 100 € |
| Invertido cada mes | — | 806 € |
| Presupuesto total | 1 906 € | 1 906 € |
Las hipótesis de mercado, que usted cambiaría según su ciudad y su época: el precio del inmueble sube un 1,5 % anual, el alquiler también, y la inversión del inquilino rinde un 4 % anual antes de impuestos, con un 30 % de impuesto sobre las ganancias al salir. Gastos de venta: 5 % del precio.
Esto es lo que cada uno poseería vendiéndolo todo:
| Al cabo de… | Diferencia entre los dos caminos |
|---|---|
| 5 años | el inquilino va por delante en 33 863 € |
| 10 años | el inquilino va por delante en 25 749 € |
| 15 años | el inquilino va por delante en 14 462 € |
| 20 años | la compra alcanza al alquiler |
| 25 años | el comprador va por delante en 18 304 € |
Dos lecciones. Primero, la compra sale con desventaja: 24 000 € de gastos de adquisición, y después un 5 % de gastos de venta, que ninguna subida de precios compensa en dos o tres años. Segundo, esa desventaja se reduce con el tiempo: cada cuota devuelve un poco más de capital y un poco menos de intereses, y el valor del inmueble crece mientras tanto. En este ejemplo, el comprador tarda veinte años en alcanzar al inquilino.
Las tres hipótesis que cambian la respuesta
Cambie una sola hipótesis del ejemplo, con todas las demás iguales, y mire en qué queda la diferencia a 15 años:
| Lo que cambia | Diferencia a 15 años | La compra alcanza al alquiler… |
|---|---|---|
| Ningún cambio (el ejemplo) | alquiler por delante en 14 462 € | el año 20 |
| El precio se estanca (0 % anual) | alquiler por delante en 79 554 € | no en 30 años |
| El precio sube un 3 % anual | compra por delante en 66 155 € | el año 7 |
| La inversión rinde un 2 % | compra por delante en 17 106 € | el año 13 |
| La inversión rinde un 6 % | alquiler por delante en 53 780 € | no en 30 años |
| El alquiler es de 1 400 € | compra por delante en 60 077 € | el año 8 |
| El alquiler es de 900 € | alquiler por delante en 64 154 € | no en 30 años |
1. Cuánto tiempo se quedará
Es la única hipótesis que usted controla en parte, y a menudo la más decisiva. Los gastos de entrada y de salida se pagan una vez: en cinco años pesan mucho; en veinticinco, se diluyen. Un traslado probable, una familia que va a crecer o una posible separación acortan el horizonte real, sea cual sea el que se tenía en mente al firmar.
2. La relación entre el precio y el alquiler
Para un mismo inmueble, 300 000 € a la compra o 1 100 € al mes en alquiler: el precio equivale a 22,7 años de alquiler. Cuanto más alta es esta relación, más ventajoso es alquilar, y a la inversa. Varía mucho de una ciudad a otra y de un barrio a otro: por eso no vale ninguna regla general, y por eso el mismo cálculo da respuestas opuestas en París y en una ciudad mediana. Pasar de 1 100 € a 1 400 € de alquiler, a igual precio, basta para que la compra alcance al alquiler desde el año 8.
3. Lo que rendirían el ladrillo y la inversión
Son las dos hipótesis que nadie conoce. Un precio que se estanca durante quince años —ya ha ocurrido en algunas ciudades— hace ganar claramente al alquiler; un precio que sube un 3 % anual hace ganar a la compra desde el año 7. En cuanto a la inversión, un 2 % o un 6 % anual también invierten la respuesta. El buen reflejo no es apostar por un valor, sino mirar la respuesta bajo varias hipótesis, y ver si se sostiene.
Lo que el cálculo no dice
El cálculo compara dos patrimonios. Ignora todo lo que no se cuantifica, y a veces es lo esencial:
- La disciplina. El ejemplo supone que el inquilino invierte realmente 806 € cada mes durante quince años. El crédito, en cambio, es un ahorro forzoso: no se salta una cuota. Muchos inquilinos no ahorran la diferencia: el cálculo da entonces la ventaja al alquiler sobre el papel, no en las cuentas.
- La estabilidad y la libertad. Ser propietario es dejar de depender de un arrendador, reformar a su gusto, transmitir algún día. Ser inquilino es poder irse con un mes de preaviso en las zonas de mercado tensionado francesas (zones tendues) y no pagar nunca la rehabilitación de una fachada.
- El riesgo de concentración. La compra suele poner lo esencial del patrimonio en un solo inmueble, en una sola ciudad, financiado a crédito. La inversión del inquilino puede repartirse.
- La fiscalidad. En Francia, la plusvalía por la venta de la vivienda habitual está exenta; las ganancias de la inversión tributan, algo que el cálculo incorpora. Las ayudas a la compra (el préstamo a tipo cero o PTZ, préstamos subvencionados) cambian el coste del crédito y, por tanto, el resultado.
Cómo hacer el cálculo para usted
Tres cifras bastan para empezar: el precio de un inmueble comparable al que usted alquila, su alquiler actual y su entrada. El simulador alquilar o comprar hace el resto, a igual presupuesto, y muestra el año en que la compra alcanza al alquiler, si lo alcanza. Cambie después el precio, la inversión y el horizonte para ver si la respuesta se sostiene.
Antes de comprometerse, compruebe también cuánto le permite pedir prestado su presupuesto con el simulador de capacidad de endeudamiento, y vigile su ratio de endeudamiento: una compra que gana sobre el papel pero que aprieta cada final de mes no es un buen negocio. Por último, recuerde que la hipótesis de precio se razona en términos reales: la inflación hace subir precios y alquileres a la vez, y por sí sola no dice nada de quién gana.
Este cálculo no es un consejo: pone en cifras sus hipótesis y le deja decidir en cuáles cree.
