Mieten oder kaufen in Frankreich: die echte Rechnung

„Miete ist rausgeworfenes Geld.“ Der Satz wird von Generation zu Generation weitergegeben, und er ist zur Hälfte wahr. Die Miete kommt, einmal gezahlt, nie zurück. Doch auch der Käufer zahlt jeden Monat Beträge, die nie zurückkommen: die Kreditzinsen, die Restschuldversicherung, die Grundsteuer (in Frankreich die taxe foncière), das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft, die Instandhaltung. Dazu kommen die Erwerbsnebenkosten am ersten Tag und die Verkaufskosten am letzten.

Die eigentliche Frage lautet also nicht „Miete zahlen oder Kredit tilgen“, sondern: Welcher der beiden Wege hinterlässt bei gleichem Budget mehr Vermögen, und nach wie vielen Jahren? Die Antwort hängt von drei Annahmen ab, die niemand im Voraus kennt. Dieser Artikel geht sie einzeln durch, mit Zahlen. Das Beispiel spielt in Frankreich — französische Erwerbsnebenkosten, französische Grundsteuer, französisches Steuerrecht —, doch die Überlegung gilt überall.

Die einzig faire Rechnung: bei gleichem Budget

Eine Miete von 1 100 € mit einer Kreditrate von 1 462 € zu vergleichen, ergibt keinen Sinn: Der Käufer gibt jeden Monat mehr aus und bringt am Tag der Unterzeichnung zusätzlich Eigenkapital ein. Ein ehrlicher Vergleich gibt beiden Haushalten dasselbe Budget und lässt den Mieter alles anlegen, was der Käufer in Stein steckt:

am Tag der Unterzeichnung legt der Mieter den Betrag an, den der Käufer als Eigenkapital einbringt;
jeden Monat legt er die Differenz zwischen den Kosten des Eigentums und seiner Miete an;
am Ende vergleicht man, was jeder besäße, wenn er an diesem Tag alles verkaufte: auf der einen Seite die Immobilie abzüglich Restschuld und Verkaufskosten, auf der anderen die Geldanlage nach Steuern.

Genau das macht unser Rechner Mieten oder Kaufen, Jahr für Jahr. Und genau das macht den Vergleich stimmig: Ein Mieter, der die Differenz ausgibt, statt sie anzulegen, vergleicht nichts mehr — er konsumiert.

Ein Rechenbeispiel, vom ersten Monat bis zum 25. Jahr

Nehmen wir eine Wohnung für 300 000 €, gekauft mit 40 000 € Eigenkapital. Die Erwerbsnebenkosten für eine Bestandsimmobilie in Frankreich — vor allem die Grunderwerbsteuer, oft „Notarkosten“ genannt — betragen rund 8 % des Preises und kommen mit 24 000 € hinzu: Der Käufer leiht sich also 284 000 € über 25 Jahre zu 3,3 %, mit einer Restschuldversicherung von 0,30 % pro Jahr.

Jeden Monat, im ersten Jahr	Eigentümer	Mieter
Kredit, Versicherung inklusive	1 462 €	—
Grundsteuer, Hausgeld, Versicherung, Instandhaltung	443 €	—
Miete	—	1 100 €
Monatlich angelegt	—	806 €
Gesamtbudget	1 906 €	1 906 €

Die Marktannahmen, die Sie für Ihre Stadt und Ihre Zeit anpassen würden: Der Preis der Immobilie steigt um 1,5 % pro Jahr, die Miete ebenso, und die Anlage des Mieters bringt 4 % pro Jahr vor Steuern, mit 30 % Steuer auf die Gewinne beim Verkauf. Verkaufskosten: 5 % des Preises.

So viel besäße jeder, wenn er alles verkaufte:

Nach…	Abstand zwischen den beiden Wegen
5 Jahren	der Mieter liegt 33 863 € vorn
10 Jahren	der Mieter liegt 25 749 € vorn
15 Jahren	der Mieter liegt 14 462 € vorn
20 Jahren	der Kauf holt die Miete ein
25 Jahren	der Käufer liegt 18 304 € vorn

Zwei Lehren. Erstens: Der Kauf startet mit einem Rückstand — 24 000 € Erwerbsnebenkosten, später 5 % Verkaufskosten, die keine Preissteigerung in zwei oder drei Jahren wieder einspielt. Zweitens: Dieser Rückstand schrumpft mit der Zeit. Jede Rate tilgt etwas mehr Kapital und etwas weniger Zinsen, und der Wert der Immobilie wächst in der Zwischenzeit. In diesem Beispiel braucht der Käufer zwanzig Jahre, um den Mieter einzuholen.

Die drei Annahmen, die die Antwort kippen

Ändern Sie eine einzige Annahme des Beispiels, alle anderen bleiben gleich, und sehen Sie, was aus dem Abstand nach 15 Jahren wird:

Was sich ändert	Abstand nach 15 Jahren	Der Kauf holt die Miete ein…
Nichts (das Beispiel)	Miete 14 462 € vorn	im 20. Jahr
Die Preise stagnieren (0 % pro Jahr)	Miete 79 554 € vorn	nicht innerhalb von 30 Jahren
Die Preise steigen um 3 % pro Jahr	Kauf 66 155 € vorn	im 7. Jahr
Die Anlage bringt 2 %	Kauf 17 106 € vorn	im 13. Jahr
Die Anlage bringt 6 %	Miete 53 780 € vorn	nicht innerhalb von 30 Jahren
Die Miete beträgt 1 400 €	Kauf 60 077 € vorn	im 8. Jahr
Die Miete beträgt 900 €	Miete 64 154 € vorn	nicht innerhalb von 30 Jahren

1. Wie lange Sie bleiben

Das ist die einzige Annahme, die Sie teilweise in der Hand haben, und oft die entscheidende. Einstiegs- und Ausstiegskosten fallen einmal an: Über fünf Jahre wiegen sie schwer, über fünfundzwanzig verteilen sie sich. Ein wahrscheinlicher Jobwechsel, eine Familie, die wächst, oder eine mögliche Trennung verkürzen den tatsächlichen Horizont, ganz gleich, welchen man bei der Unterschrift im Kopf hatte.

2. Das Verhältnis von Preis und Miete

Für dieselbe Immobilie 300 000 € beim Kauf oder 1 100 € pro Monat zur Miete: Der Preis entspricht 22,7 Jahresmieten. Je höher dieses Verhältnis, desto günstiger die Miete, und umgekehrt. Es schwankt stark von Stadt zu Stadt und von Viertel zu Viertel: Deshalb gibt es keine allgemeine Regel, und deshalb liefert dieselbe Rechnung in Paris und in einer mittelgroßen Stadt entgegengesetzte Antworten. Steigt die Miete bei gleichem Preis von 1 100 € auf 1 400 €, holt der Kauf schon im 8. Jahr auf.

3. Was Immobilie und Anlage abwerfen würden

Das sind die beiden Annahmen, die niemand kennt. Preise, die fünfzehn Jahre lang stagnieren — das hat es in manchen Städten schon gegeben —, lassen die Miete deutlich gewinnen; Preise, die um 3 % pro Jahr steigen, lassen den Kauf ab dem 7. Jahr gewinnen. Auf der Anlageseite kehren 2 % oder 6 % pro Jahr die Antwort ebenfalls um. Der richtige Reflex ist nicht, auf einen Wert zu wetten, sondern die Antwort unter mehreren Annahmen zu betrachten und zu sehen, ob sie hält.

Was die Rechnung nicht sagt

Die Rechnung vergleicht zwei Vermögen. Sie übersieht alles, was sich nicht beziffern lässt, und das ist manchmal das Wichtigste:

Disziplin. Das Beispiel unterstellt, dass der Mieter fünfzehn Jahre lang wirklich jeden Monat 806 € anlegt. Ein Kredit dagegen ist Zwangssparen: Eine Rate lässt man nicht einfach aus. Viele Mieter sparen die Differenz nicht — dann gewinnt die Miete auf dem Papier, nicht auf dem Konto.
Stabilität und Freiheit. Eigentum heißt, nicht mehr von einem Vermieter abzuhängen, nach eigenem Geschmack einzurichten, eines Tages zu vererben. Mieten heißt, in Frankreichs angespannten Wohnungsmärkten (zones tendues) mit einem Monat Kündigungsfrist ausziehen zu können und nie eine Fassadensanierung zu bezahlen.
Klumpenrisiko. Der Kauf steckt oft den Großteil des Vermögens in eine einzige Immobilie, in einer einzigen Stadt, auf Kredit finanziert. Die Anlage des Mieters lässt sich streuen.
Steuern. In Frankreich ist der Veräußerungsgewinn auf den Hauptwohnsitz steuerfrei; die Gewinne der Anlage werden besteuert, was die Rechnung berücksichtigt. Förderungen für den Erwerb wie das zinslose Darlehen (prêt à taux zéro) verändern die Kreditkosten und damit das Ergebnis.

So rechnen Sie es für sich

Drei Zahlen genügen für den Anfang: der Preis einer Immobilie, die mit Ihrer Mietwohnung vergleichbar ist, Ihre aktuelle Miete und Ihr Eigenkapital. Der Rechner Mieten oder Kaufen erledigt den Rest, bei gleichem Budget, und zeigt das Jahr, in dem der Kauf die Miete einholt, falls er sie einholt. Ändern Sie dann Preis, Anlagerendite und Horizont, um zu sehen, ob die Antwort hält.

Prüfen Sie vor einer Entscheidung außerdem mit dem Rechner für die Kreditkapazität, was Ihr Budget an Kredit erlaubt, und behalten Sie Ihre Schuldenquote im Blick: Ein Kauf, der auf dem Papier gewinnt, aber jedes Monatsende knapp werden lässt, ist kein gutes Geschäft. Denken Sie schließlich daran, dass sich die Preisannahme am besten real betrachten lässt: Die Inflation treibt Preise und Mieten gemeinsam nach oben und sagt für sich allein nichts darüber, wer gewinnt.

Diese Rechnung ist keine Beratung: Sie übersetzt Ihre Annahmen in Zahlen und überlässt Ihnen die Entscheidung, welchen Sie glauben.

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