Arrendar ou comprar casa em França: o que faz realmente pender a balança
Arrendar é deitar dinheiro fora? A comparação com o mesmo orçamento, um exemplo em França ao longo de 25 anos e as três hipóteses que invertem a resposta.
«Arrendar é deitar dinheiro fora.» A frase passa de geração em geração, e tem metade de verdade. A renda, uma vez paga, nunca volta. Mas o comprador também paga todos os meses quantias que nunca voltam: os juros do crédito, o seguro do empréstimo, o imposto predial (em França, a taxe foncière), as despesas de condomínio, a manutenção. Isto sem contar os custos de aquisição no primeiro dia e os custos de venda no último.
A verdadeira pergunta não é, portanto, «pagar renda ou amortizar um crédito», mas: com o mesmo orçamento, qual dos dois caminhos deixa mais património, e ao fim de quanto tempo? A resposta depende de três hipóteses que ninguém conhece de antemão. Este artigo apresenta-as uma a uma, com números. O exemplo passa-se em França — custos de aquisição franceses, imposto predial francês, regras fiscais francesas —, mas o raciocínio vale em qualquer lado.
A única conta justa: com o mesmo orçamento
Comparar uma renda de 1 100 € com uma prestação de 1 462 € não faz sentido: o comprador gasta mais todos os meses e ainda entra com um capital próprio no dia da escritura. Uma comparação honesta dá aos dois agregados o mesmo orçamento e faz o inquilino aplicar tudo o que o comprador põe na pedra:
- no dia da escritura, o inquilino aplica a quantia com que o comprador entra;
- todos os meses, aplica a diferença entre o que custa a propriedade e a sua renda;
- no fim, compara-se o que cada um teria se vendesse tudo nesse dia: de um lado, o imóvel menos o capital em dívida e os custos de venda; do outro, a aplicação líquida de impostos.
É o que faz o nosso simulador arrendar ou comprar, ano a ano. E é também o que torna a comparação verdadeira: um inquilino que gasta a diferença em vez de a aplicar já não compara nada — consome.
Um exemplo em números, do primeiro mês ao 25.º ano
Tomemos um apartamento de 300 000 €, comprado com 40 000 € de entrada. Os custos de aquisição de um imóvel usado em França — sobretudo impostos de transmissão, muitas vezes chamados «custos notariais» — rondam os 8 % do preço e acrescentam 24 000 €: o comprador pede, portanto, 284 000 € emprestados a 25 anos, a 3,3 %, com um seguro de 0,30 % ao ano.
| Todos os meses, no primeiro ano | Proprietário | Inquilino |
|---|---|---|
| Crédito, seguro incluído | 1 462 € | — |
| Imposto predial, condomínio, seguro, manutenção | 443 € | — |
| Renda | — | 1 100 € |
| Aplicado todos os meses | — | 806 € |
| Orçamento total | 1 906 € | 1 906 € |
As hipóteses de mercado, que mudaria de acordo com a sua cidade e a sua época: o preço do imóvel sobe 1,5 % ao ano, a renda também, e a aplicação do inquilino rende 4 % ao ano antes de impostos, com 30 % de imposto sobre os ganhos no resgate. Custos de venda: 5 % do preço.
Eis o que cada um teria se vendesse tudo:
| Ao fim de… | Diferença entre os dois caminhos |
|---|---|
| 5 anos | o inquilino está à frente por 33 863 € |
| 10 anos | o inquilino está à frente por 25 749 € |
| 15 anos | o inquilino está à frente por 14 462 € |
| 20 anos | a compra alcança o arrendamento |
| 25 anos | o comprador está à frente por 18 304 € |
Duas lições. Primeiro, a compra parte em desvantagem: 24 000 € de custos de aquisição e, depois, 5 % de custos de venda, que nenhuma subida de preço recupera em dois ou três anos. Segundo, essa desvantagem reduz-se com o tempo: cada prestação amortiza um pouco mais de capital e um pouco menos de juros, e o valor do imóvel cresce entretanto. Neste exemplo, o comprador precisa de vinte anos para alcançar o inquilino.
As três hipóteses que invertem a resposta
Mude uma única hipótese do exemplo, mantendo todas as outras, e veja o que acontece à diferença ao fim de 15 anos:
| O que muda | Diferença aos 15 anos | A compra alcança o arrendamento… |
|---|---|---|
| Nada (o exemplo) | arrendamento à frente por 14 462 € | no 20.º ano |
| Os preços estagnam (0 % ao ano) | arrendamento à frente por 79 554 € | não em 30 anos |
| Os preços sobem 3 % ao ano | compra à frente por 66 155 € | no 7.º ano |
| A aplicação rende 2 % | compra à frente por 17 106 € | no 13.º ano |
| A aplicação rende 6 % | arrendamento à frente por 53 780 € | não em 30 anos |
| A renda é de 1 400 € | compra à frente por 60 077 € | no 8.º ano |
| A renda é de 900 € | arrendamento à frente por 64 154 € | não em 30 anos |
1. Quanto tempo vai ficar
É a única hipótese que controla em parte, e muitas vezes a mais decisiva. Os custos de entrada e de saída pagam-se uma vez: em cinco anos pesam muito; em vinte e cinco, diluem-se. Uma mudança de emprego provável, uma família que vai crescer ou uma separação possível encurtam o horizonte real, seja qual for o que se tinha em mente no dia da escritura.
2. A relação entre preço e renda
Para o mesmo imóvel, 300 000 € para comprar ou 1 100 € por mês para arrendar: o preço corresponde a 22,7 anos de renda. Quanto mais alta esta relação, mais vantajoso é arrendar, e vice-versa. Varia muito de uma cidade para outra e de um bairro para outro: é por isso que nenhuma regra geral se aplica, e que a mesma conta dá respostas opostas em Paris e numa cidade média. Passar de 1 100 € para 1 400 € de renda, com o mesmo preço, basta para a compra alcançar o arrendamento logo no 8.º ano.
3. O que renderiam a pedra e a aplicação
São as duas hipóteses que ninguém conhece. Preços que estagnam durante quinze anos — já aconteceu em algumas cidades — dão uma vitória clara ao arrendamento; preços que sobem 3 % ao ano dão a vitória à compra a partir do 7.º ano. Do lado da aplicação, 2 % ou 6 % ao ano também invertem a resposta. O bom reflexo não é apostar num valor, mas olhar para a resposta sob várias hipóteses e ver se ela se mantém.
O que a conta não diz
A conta compara dois patrimónios. Ignora tudo o que não se põe em números, e isso é por vezes o essencial:
- A disciplina. O exemplo supõe que o inquilino aplica mesmo 806 € todos os meses durante quinze anos. O crédito, pelo contrário, é uma poupança forçada: não se salta uma prestação. Muitos inquilinos não poupam a diferença — o arrendamento ganha então no papel, não na conta bancária.
- A estabilidade e a liberdade. Ser proprietário é deixar de depender de um senhorio, arranjar a casa como quiser, transmiti-la um dia. Ser inquilino é poder sair com um mês de pré-aviso nas zonas de maior procura em França (zones tendues) e nunca pagar a renovação de uma fachada.
- O risco de concentração. A compra põe muitas vezes o essencial do património num único imóvel, numa única cidade, financiado a crédito. A aplicação do inquilino pode diversificar-se.
- A fiscalidade. Em França, a mais-valia da habitação própria permanente está isenta; os ganhos da aplicação são tributados, o que a conta inclui. Os apoios à compra, como o empréstimo a taxa zero (prêt à taux zéro), alteram o custo do crédito e, portanto, o resultado.
Como fazer a conta para si
Três números chegam para começar: o preço de um imóvel comparável ao que arrenda, a sua renda atual e a sua entrada. O simulador arrendar ou comprar faz o resto, com o mesmo orçamento, e mostra o ano em que a compra alcança o arrendamento, se o alcançar. Mude depois o preço, o rendimento da aplicação e o horizonte para ver se a resposta se mantém.
Antes de se comprometer, verifique também o que o seu orçamento permite pedir emprestado com o simulador de capacidade de endividamento, e esteja atento ao seu rácio de endividamento: uma compra que ganha no papel mas aperta todos os fins de mês não é um bom negócio. Por fim, lembre-se de que a hipótese de preço se raciocina em termos reais: a inflação faz subir preços e rendas em conjunto, e sozinha não diz nada sobre quem ganha.
Esta conta não é um conselho: põe as suas hipóteses em números e deixa-lhe a decisão sobre aquelas em que acredita.
