Affittare o comprare la casa in cui vivete: cosa fa davvero pendere la bilancia

«Pagare l'affitto è buttare via i soldi.» La frase passa di generazione in generazione, e contiene una mezza verità. L'affitto, una volta pagato, non torna più. Ma anche chi compra paga ogni mese somme che non tornano più: gli interessi del mutuo, l'assicurazione sul mutuo, l'imposta fondiaria, le spese condominiali, la manutenzione. Senza contare i costi di acquisizione il primo giorno e i costi di rivendita l'ultimo.

La domanda vera non è quindi «pagare un affitto o rimborsare un mutuo», ma: a parità di budget, quale delle due strade lascia più patrimonio, e dopo quanto tempo? La risposta dipende da tre ipotesi che nessuno conosce in anticipo. Questo articolo le pone una per una, cifre alla mano.

L'esempio riguarda la Francia: spese notarili, imposta fondiaria e fiscalità sono quelle francesi. Il ragionamento vale ovunque.

L'unico calcolo equo: a parità di budget

Confrontare un affitto di 1 100 € con una rata di 1 462 € non ha senso: chi compra spende di più ogni mese, e in più versa un anticipo il giorno della firma. Un confronto onesto dà alle due famiglie lo stesso budget, e fa investire all'inquilino tutto ciò che l'acquirente mette nel mattone:

• il giorno della firma, l'inquilino investe la somma che l'acquirente versa come anticipo;
• ogni mese, investe la differenza tra ciò che costa la proprietà e il suo affitto;
• alla fine, si confronta ciò che ciascuno possiede se vendesse tutto quel giorno: da un lato l'immobile meno il capitale residuo del mutuo e i costi di rivendita, dall'altro l'investimento al netto delle imposte.

È ciò che fa il nostro simulatore affittare o comprare, anno per anno. Ed è anche ciò che rende il confronto vero: un inquilino che spende la differenza invece di investirla non confronta più nulla, consuma.

Un esempio in cifre, dal primo mese al 25° anno

Prendiamo un appartamento da 300 000 €, acquistato con 40 000 € di anticipo. In Francia i costi di acquisizione nell'usato, le cosiddette «spese notarili» (in gran parte imposte di trasferimento), valgono circa l'8 % del prezzo e aggiungono 24 000 €: l'acquirente prende quindi in prestito 284 000 € su 25 anni al 3,3 %, con un'assicurazione dello 0,30 % annuo.

Ogni mese, il primo anno	Proprietario	Inquilino
Mutuo, assicurazione compresa	1 462 €	—
Imposta fondiaria, spese condominiali, assicurazione, manutenzione	443 €	—
Affitto	—	1 100 €
Investito ogni mese	—	806 €
Budget totale	1 906 €	1 906 €

Le ipotesi di mercato, che cambiereste secondo la vostra città e il vostro momento: il prezzo dell'immobile cresce dell'1,5 % annuo, l'affitto anche, e l'investimento dell'inquilino rende il 4 % annuo al lordo delle imposte, con il 30 % d'imposta sui guadagni all'uscita. Costi di rivendita: il 5 % del prezzo.

Ecco ciò che ciascuno possiederebbe rivendendo tutto:

Dopo…	Scarto tra le due strade
5 anni	l'inquilino è avanti di 33 863 €
10 anni	l'inquilino è avanti di 25 749 €
15 anni	l'inquilino è avanti di 14 462 €
20 anni	l'acquisto raggiunge l'affitto
25 anni	l'acquirente è avanti di 18 304 €

Due lezioni. Primo, l'acquisto parte con un handicap: 24 000 € di costi di acquisizione, poi il 5 % di costi di rivendita, che nessun aumento di prezzo ripaga in due o tre anni. Secondo, questo handicap si riassorbe con il tempo: ogni rata rimborsa un po' più di capitale e un po' meno di interessi, e nel frattempo il valore dell'immobile cresce. In questo esempio servono vent'anni perché l'acquirente raggiunga l'inquilino.

Le tre ipotesi che ribaltano la risposta

Cambiate una sola ipotesi dell'esempio, lasciando invariate tutte le altre, e guardate cosa diventa lo scarto a 15 anni:

Cosa cambia	Scarto a 15 anni	L'acquisto raggiunge l'affitto…
Nessun cambiamento (l'esempio)	affitto avanti di 14 462 €	al 20° anno
Il prezzo resta fermo (0 % annuo)	affitto avanti di 79 554 €	non in 30 anni
Il prezzo cresce del 3 % annuo	acquisto avanti di 66 155 €	al 7° anno
L'investimento rende il 2 %	acquisto avanti di 17 106 €	al 13° anno
L'investimento rende il 6 %	affitto avanti di 53 780 €	non in 30 anni
L'affitto è di 1 400 €	acquisto avanti di 60 077 €	all'8° anno
L'affitto è di 900 €	affitto avanti di 64 154 €	non in 30 anni

1. Quanto tempo resterete

È l'unica ipotesi che controllate almeno in parte, e spesso è la più decisiva. I costi di entrata e di uscita si pagano una volta sola: su cinque anni pesano molto; su venticinque si diluiscono. Un trasferimento probabile, una famiglia che crescerà o una separazione possibile accorciano l'orizzonte reale, qualunque fosse quello che avevate in mente al momento della firma.

2. Il rapporto tra prezzo e affitto

Per lo stesso immobile, 300 000 € all'acquisto o 1 100 € al mese in affitto: il prezzo corrisponde a 22,7 anni di affitto. Più questo rapporto è alto, più l'affitto è vantaggioso, e viceversa. Varia molto da una città all'altra e da un quartiere all'altro: è la ragione per cui nessuna regola generale vale, e per cui lo stesso calcolo dà risposte opposte a Parigi e in una città media. Passare da 1 100 € a 1 400 € di affitto, a parità di prezzo, basta perché l'acquisto raggiunga l'affitto già all'8° anno.

3. Cosa renderebbero il mattone e l'investimento

Sono le due ipotesi che nessuno conosce. Un prezzo fermo per quindici anni — è già successo in alcune città — fa vincere l'affitto con largo margine; un prezzo che cresce del 3 % annuo fa vincere l'acquisto già al 7° anno. Sul lato dell'investimento, il 2 % o il 6 % annuo ribaltano anch'essi la risposta. Il riflesso giusto non è scommettere su un valore, ma guardare la risposta sotto più ipotesi, e vedere se regge.

Cosa il calcolo non dice

Il calcolo confronta due patrimoni. Ignora tutto ciò che non si misura in cifre, e a volte è l'essenziale:

• La disciplina. L'esempio suppone che l'inquilino investa davvero 806 € ogni mese per quindici anni. Il mutuo, invece, è un risparmio forzato: una rata non si salta. Molti inquilini non risparmiano la differenza: il calcolo dà allora il vantaggio all'affitto sulla carta, non nei conti.
• La stabilità e la libertà. Essere proprietari significa non dipendere più da un locatore, sistemare la casa come si vuole, un giorno trasmetterla. Essere inquilini significa poter lasciare casa con un mese di preavviso nelle zone dove in Francia il mercato degli affitti è più teso (la «zone tendue»), e non pagare mai il rifacimento di una facciata.
• Il rischio di concentrazione. L'acquisto mette spesso l'essenziale del patrimonio in un solo immobile, in una sola città, finanziato a debito. L'investimento dell'inquilino può essere ripartito.
• La fiscalità. In Francia la plusvalenza sull'abitazione principale è esente; i guadagni dell'investimento sono tassati, e il calcolo ne tiene conto. Gli aiuti all'acquisto della prima casa (il prestito a tasso zero francese, o PTZ, e altri prestiti agevolati) cambiano il costo del mutuo, e quindi il risultato.

Come fare il calcolo per voi

Per cominciare bastano tre cifre: il prezzo di un immobile paragonabile a quello in cui vivete in affitto, il vostro affitto attuale e il vostro anticipo. Il simulatore affittare o comprare fa il resto, a parità di budget, e mostra l'anno in cui l'acquisto raggiunge l'affitto, se lo raggiunge. Cambiate poi il prezzo, l'investimento e l'orizzonte per vedere se la risposta regge.

Prima di impegnarvi, verificate anche quanto il vostro budget vi permette di prendere in prestito con il simulatore di capacità di indebitamento, e tenete d'occhio il vostro tasso di indebitamento: un acquisto che fa guadagnare sulla carta ma che mette in tensione ogni fine mese non è un buon affare. Infine, ricordate che l'ipotesi sul prezzo va ragionata in termini reali: l'inflazione fa salire prezzi e affitti insieme, e da sola non dice nulla su chi vince.

Questo calcolo non è un consiglio: mette in cifre le vostre ipotesi, e lascia a voi decidere a quali credere.