Mietverwaltung: das Jahr führen, nicht im April rekonstruieren
Vereinnahmte Mieten, Mietrückstände, Hausgeld, steuerliches Ergebnis: Was die französische Anlage 2044 wirklich verlangt — und warum ein im April rekonstruiertes Jahr immer teurer kommt als ein laufend geführtes.
Es gibt zwei Arten, Mieteinnahmen zu erklären. Die erste besteht darin, an einem Sonntag im April einen Schuhkarton voller Hausverwalterabrechnungen, Wohngeldforderungen und Handwerkerrechnungen zu öffnen und zwölf Monate im Leben einer Immobilie zu rekonstruieren, die man das ganze Jahr über nicht angesehen hat. Die zweite besteht darin, nichts zu rekonstruieren zu haben.
Der Abstand zwischen beiden misst sich nicht in verlorenen Stunden — auch wenn es Dutzende sind. Er misst sich in Fehlern: die Miete eines im Juli ausgezogenen Mieters, dem nachfolgenden gutgeschrieben; ein Hausgeldvorschuss, zweimal abgezogen; Arbeiten, die sich weder einer Firma noch einem Datum zuordnen lassen. Jeder dieser Fehler hat steuerliche Folgen, und keiner ist in dem Moment sichtbar, in dem er passiert.
Dieser Artikel beschreibt, was die Erklärung tatsächlich verlangt — und warum das laufend erfasst wird oder gar nicht.
Dieser Artikel beschreibt das französische Regime der Mieteinkünfte (revenus fonciers) und seine Anlage 2044. Die beschriebene Buchführungsdisziplin gilt überall; die Steuerregeln nicht.
Was die Anlage 2044 wirklich verlangt
Die Erklärung im Regime der tatsächlichen Kosten verlangt keine Summe. Sie verlangt eine Aufgliederung, Zeile für Zeile: vereinnahmte Bruttomieten, Reparatur- und Instandhaltungskosten, Hausgeldvorschüsse, Grundsteuer, Versicherungsprämien, Verwaltungskosten, Darlehenszinsen — jedes an seinem Platz, und die Darlehenszinsen an einem sehr eigenen Platz, außerhalb der Summe der übrigen Kosten.
Vor allem verlangt sie etwas, womit wenige Vermieter rechnen: eine Nachweisanlage. Für Arbeiten fordert die amtliche Anleitung die Art der Ausgabe, Name und Anschrift des Unternehmens, das Zahlungsdatum und den Betrag. Für Darlehen die Identität des Darlehensgebers, den Zweck, das Abschlussdatum und das aufgenommene Kapital. Genau das wird bei einer Prüfung zwei oder drei Jahre später erneut verlangt — also genau dann, wenn niemand mehr die Klempnerrechnung vom März findet.
Nichts davon ist schwierig. Alles davon ist aus dem Gedächtnis schlicht nicht rekonstruierbar.
Geforderte Miete ist nicht vereinnahmte Miete
Mieteinkünfte werden nach dem Zuflussprinzip besteuert. Eine geforderte, aber nie gezahlte Miete ist keine steuerpflichtige Einnahme — und auch keine abziehbare Ausgabe: steuerlich existiert sie nicht. Die Regel ist leicht formuliert und hart anzuwenden, denn sie zwingt dazu, Monat für Monat zu trennen, was geschuldet war, von dem, was auf dem Konto ankam.
Drei Fallen kehren regelmäßig wieder.
Der Wechselmonat. Zieht ein Mieter im Juli aus und ein anderer im August ein, gehören die Zahlungen des Jahres zu zwei verschiedenen Mietverträgen. Zwölf Monate in einer Zeile zu addieren ergibt eine richtige Summe und eine falsche Zuordnung — bis einer von beiden eine Abrechnung verlangt.
Die Anteilsberechnung bei Ein- und Auszug. Der erste und der letzte Monat werden anteilig berechnet. In der Branche existieren zwei Konventionen nebeneinander: die tatsächlichen Tage des Monats und Dreißigstel. Sie ergeben nicht dieselbe Zahl, und manche Verwaltungen verwenden die eine beim Einzug und die andere beim Auszug — auf derselben Abrechnung. Die Differenz beträgt wenige Euro; sie genügt, um einen Rückstand entstehen zu lassen, den es nicht gibt.
Der laufende Monat. Die Miete ist im Voraus zu zahlen. Am 20. ist der laufende Monat geschuldet, und ihn nicht eingehen zu sehen ist genau die Information, deretwegen ein Vermieter nachschaut. Bis zum Monatsende zu warten heißt, eine Verzögerung mit drei Wochen Verzögerung zu entdecken.
Das Hausgeld: die Zeitverschiebung, mit der niemand rechnet
Hier irren Vermieter in einer copropriété — der französischen Wohnungseigentümergemeinschaft mit bestelltem Verwalter — am häufigsten, und intuitiv ist daran nichts.
Im Jahr N ziehen Sie sämtliche an den Verwalter gezahlten Vorschüsse ab. Sie ziehen sie ab, bevor Sie wissen, welche abziehbar waren, denn die Jahresabrechnung kommt erst im Folgejahr.
Im Jahr N+1, wenn die Abrechnung endlich vorliegt, rechnen Sie hinzu, was von den Vorschüssen des Jahres N letztlich nicht abziehbar war: der auf den Mieter umlagefähige Teil, der seiner Natur nach nicht abziehbare Teil und der Abrechnungssaldo.
Die amtliche Anleitung liefert das Beispiel: bei 1 200 € angeforderten Vorschüssen, 800 € abziehbar, 200 € nicht abziehbar, 180 € umlagefähig und 20 € Saldo sind im Folgejahr 400 € hinzuzurechnen.
Zwei praktische Folgen. Erstens brauchen Sie die Verwalterabrechnung des Vorjahres, um das laufende Jahr zu erklären — ein Dokument, das oft nach der Erklärung eintrifft, der man es zuordnen würde. Zweitens baut ein Vermieter, der Vorschüsse abzieht und nie hinzurechnet, Jahr für Jahr eine stille Abweichung von dem auf, was er hätte erklären müssen.
Das Ergebnis wird über alles gerechnet, nicht Objekt für Objekt
Das ist der teuerste Fehler — und der naheliegendste, wenn man je Objekt eine Tabelle führt.
Die Finanzverwaltung liest Ihre Objekte nicht getrennt. Sie addiert alle Mieteinkünfte, zieht alle Kosten ab, und das Gesamtergebnis entscheidet. Daraus folgen drei Dinge:
- ein verlustbringendes Objekt gleicht ein gewinnbringendes aus; die Rechnung Objekt für Objekt überschätzt die Steuer des einen, ohne die Ersparnis des anderen zu sehen;
- die Grenze für die Verrechnung des Vermietungsverlusts mit dem Gesamteinkommen — 10 700 € — gilt einmal, nicht einmal je Objekt;
- oberhalb dieser Grenze und für den aus Darlehenszinsen stammenden Teil geht der Verlust nicht verloren: er wird auf die Mieteinkünfte der Folgejahre vorgetragen, bis zu zehn Jahre. Dafür muss der Stand von Jahr zu Jahr fortgeschrieben werden — eine mehrjährige Rechnung, keine Aprilrechnung.
Zudem verändert das Regime die Rechnung schon davor. Unter 15 000 € jährlicher Bruttomiete gewährt das micro-foncier einen Pauschalabschlag von 30 % und verschließt jede tatsächliche Abziehbarkeit — auch den Verlust. Darüber gilt das Realregime. Dazwischen ist es eine Wahl, und sie bindet: die Option für das Realregime gilt drei Jahre. Schwellen und Abschläge sind jedes Jahr zu prüfen; sie sind nicht in Stein gemeißelt.
Die Methode: zwölf kleine Handgriffe statt eines großen
Nichts davon verlangt Fachwissen. Es verlangt Regelmäßigkeit — und Regelmäßigkeit ist genau das, was einem zweimal jährlich betrachteten Bestand fehlt.
Bei Zufluss erfassen, Monat für Monat. Eine eingegangene Miete wird notiert, wenn sie eingeht, zugeordnet zu Einheit und Mietvertrag. Fünf Minuten im Monat — und die gesamte Rekonstruktionsarbeit entfällt.
Die Ausgabe bei der Zahlung einordnen. Eine Handwerkerrechnung trägt Art, Firma, Datum und Betrag an dem Tag, an dem man sie begleicht. Sechs Monate später bleibt oft nur der Betrag — ausgerechnet der einzige der vier, aus dem sich die Nachweisanlage nicht bauen lässt.
Die Verwalterabrechnung sofort bearbeiten. Sie steuert die Hinzurechnung des Folgejahres; auf einem Stapel wird sie vergessen.
Rückstände im laufenden Monat ansehen, nicht zum Jahresende. Eine im Februar erkannte Verzögerung wird angemahnt; dieselbe, im April des Folgejahres entdeckt, wird nur noch festgestellt.
Das ist Buchführung im engen Sinn. Nichts intellektuell Schweres — und nichts, was jemand von Hand dauerhaft durchhält. Daher der Schuhkarton.
Und der Rest des Vermögens
Eine vermietete Immobilie ist kein isoliertes Objekt: sie wiegt in Ihrem Nettovermögen, abzüglich Kredit, und ihr Wert bewegt sich unabhängig von ihren Mieten. Ihn aktuell zu halten ist eine eigene Übung, mit eigenen Quellen.
Beide antworten einander: die Mieten sagen, was das Objekt erwirtschaftet, der Wert sagt, was es darstellt, und ihr Verhältnis ergibt die tatsächliche Rendite. Auch die Steuer liest sich nicht isoliert: Mieteinkünfte treten zu Ihren übrigen Einkünften hinzu, und unser Artikel zur Vermögensbesteuerung in Frankreich ordnet jede Hülle ins Ganze ein.
Fazit
Mieteinkünfte zu erklären ist keine schwierige Übung. Es ist eine Gedächtnisübung — und das Gedächtnis ist das Einzige, was ein Vermieter im April nicht improvisieren kann.
Drei Regeln genügen, um die Natur des Problems zu ändern: bei Zufluss statt bei Forderung erfassen, jedes Dokument bearbeiten, wenn es eintrifft, und das Ergebnis über alle Objekte statt Objekt für Objekt rechnen. Der Rest — Grenze, Verlustvortrag, Hinzurechnung der Vorschüsse — wird zu Arithmetik auf bereits sauberen Daten.
Nicht die Steuer kommt den unorganisierten Vermieter teuer zu stehen. Sondern das, was er nicht mehr findet.
Hinweis: Dieser Artikel dient der Information und stellt weder eine Anlage- noch eine Steuerberatung dar. Die genannten Schwellen, Grenzen und Regeln ändern sich — prüfen Sie die des betreffenden Jahres. Für Ihre persönliche Lage sind ein Steuerberater oder ein Vermögensberater die richtigen Ansprechpartner.
