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Patrice
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Wie viel Kredit kann ich aufnehmen?

Das Immobilienbudget, das eine Monatsrate trägt, oder die Rate für eine Wunschimmobilie — Versicherung, Erwerbsnebenkosten und Eigenkapital inbegriffen, mit der 35-%-Grenze, die Ihre Bank anwendet.

Wonach suchen Sie?
Ihr Vorhaben

Versicherung inbegriffen — so rechnet die Bank

Banken erwarten in der Regel mindestens die Erwerbsnebenkosten

Überwiegend Grunderwerbsteuer: 7 bis 8 % im Bestand, 2 bis 3 % im Neubau

Ohne Versicherung — der von der Bank ausgewiesene Satz

In % der Darlehenssumme pro Jahr — je nach Alter 0,10 bis 0,50 %

Höchstens 25 Jahre, außer bei Tilgungsaussetzung im Neubau

Ihre Lage — für die 35-%-Grenze

Vor Steuern, mit Zulagen — auf null lassen, um die 35-%-Grenze zu ignorieren

Auto, Konsum, weiteres Baudarlehen: ihre Raten zählen zur Grenze

Ihre Beträge werden nie übertragen: die Berechnung läuft auf Ihrem Gerät. Erfasst wird nur eine anonyme Reichweitenmessung (Seitenaufruf, Klick), ohne jede Zahl.

Geben Sie eine Monatsrate und eine Laufzeit ein, um Ihr Budget zu sehen.

Immobilienbudget

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Das Immobilienbudget, das Ihre Rate trägt, Erwerbsnebenkosten inbegriffen.

Darlehenssumme

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Gesamtrate

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Ihre Belastungsquote und was die 35-%-Grenze zulässt.

Eine Berechnung, keine Kreditzusage — die Annahmen stehen in den FAQ.

Kostenlos, ohne Kreditkarte, ohne Verbindung zu Ihren Bankkonten.

Der Leitfaden

Worauf die Bank wirklich sieht

Vor jeder Besichtigung lautet die richtige Frage nicht „was kostet diese Immobilie?“, sondern „wie viel kann ich aufnehmen?“. Sie rechnet sich rückwärts: von einer tragbaren Rate zu einer Summe, von der Summe zu einem Budget — denn Sie kaufen den Preis PLUS die Erwerbsnebenkosten, abzüglich Ihres Eigenkapitals.

Seit Januar 2022 ist die HCSF-Empfehlung verbindlich: die [Belastungsquote](debtRatio) überschreitet 35 % des Nettoeinkommens nicht, VERSICHERUNG INBEGRIFFEN, und die Laufzeit nicht 25 Jahre. Eine Bank darf abweichen, aber nur bei 20 % ihres Quartalsgeschäfts, weitgehend für Ersterwerber einer selbst genutzten Wohnung reserviert. Ein Rechner, der diese Grenze ignoriert, nennt Summen, die niemand finanziert.

Die Restschuldversicherung ist der Posten, den man vergisst und der wiegt. Mit 0,34 % auf 250 000 € kostet sie zwanzig Jahre lang 71 € im Monat, also 17 000 € — und sie zählt zu den 35 %. Seit dem Lemoine-Gesetz von 2022 ist sie jederzeit kündbar: der einfachste Hebel, um eine bereits unterschriebene Rate zu senken.

Belastungsquote
Der Anteil Ihres Nettoeinkommens, den Kreditraten einschließlich Versicherung beanspruchen, über alle Darlehen hinweg. Die erste Zahl, auf die eine Bank sieht.
Restschuldversicherung
Die von der Bank verlangte Todesfall- und Invaliditätsdeckung. Eine Gruppenpolice berechnet sie auf die ursprüngliche Summe; eine externe Police oft auf die Restschuld, und sie kostet weniger.
Erwerbsnebenkosten
Ungenau Notarkosten genannt: überwiegend Grunderwerbsteuern für Staat und Gebietskörperschaften. 7 bis 8 % des Preises im Bestand, 2 bis 3 % im Neubau.
HCSF
Der französische Haut Conseil de Stabilité Financière. Seine Empfehlung von 2021, seit Januar 2022 verbindlich, deckelt die Belastungsquote auf 35 % und die Laufzeit auf 25 Jahre. Eine Bank darf davon bei 20 % ihres Quartalsgeschäfts abweichen.

Wie Sie das Ergebnis lesen

  1. Das Budget, nicht die Summe

    Die Hauptzahl ist der Kaufpreis, den Sie anpeilen können, mit Erwerbsnebenkosten und Eigenkapital. Mit ihr steht man vor einem Inserat; die Darlehenssumme allein lässt sich mit nichts vergleichen.

  2. Die Rate mit Versicherung

    Sie zählt bei der Bank zu den 35 % und geht von Ihrem Konto ab. Ein Rechner ohne Versicherung unterschätzt Ihre Belastung um 5 bis 10 %.

  3. Die Belastungsquote

    Geben Sie Nettoeinkommen und laufende Kredite an: der Rechner sagt, ob Ihre Bank mitgeht, und wenn nicht, welche Rate und welche Summe sie akzeptiert. Das ist der Unterschied zwischen einer Rechnung und einer Hoffnung.

  4. Die Kosten des Kredits

    Der Balken zeigt, was Sie über das Kapital hinaus zurückzahlen: Zinsen und Versicherung. Eine längere Laufzeit senkt die Rate und erhöht diese Kosten — ändern Sie die Laufzeit und Sie sehen beides zugleich.

Eine Kreditkapazität ist keine Kreditzusage. Die Bank sieht auch darauf, was Ihnen nach der Rate zum Leben bleibt, wie stabil Ihre Einkünfte sind, welche Rücklagen nach dem Eigenkapital bleiben und wie groß der Sprung von der heutigen Miete zur künftigen Rate ist. Siehe auch was eine vermietete Immobilie bringt und [wie dieses Vorhaben in Ihr Vermögen passt](netWorth).

Ein Kauf wiegt sich am ganzen Vermögen

Eine Kreditkapazität sagt nichts darüber, was danach bleibt. Patrice verfolgt Ihre Einkünfte, Ihre laufenden Kredite und Ihre Ersparnisse, berechnet Ihre tatsächliche Belastungsquote und zeigt, was der Kauf über zehn Jahre verändert. Das Konto ist kostenlos; die Demo zeigt die App mit Beispieldaten.

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Häufige Fragen

Nein. Die Berechnung läuft vollständig in Ihrem Browser, auf Ihrem Gerät: keine Zahl geht an einen Server, und nach dem Schließen des Tabs bleibt nichts — außer, nur auf diesem Gerät, den von Ihnen eingegebenen Werten, damit ein Sprachwechsel das Formular nicht leert.

Aus der Empfehlung des französischen Haut Conseil de Stabilité Financière, für Banken seit Januar 2022 rechtlich verbindlich. Sie deckelt die Belastungsquote auf 35 % des Nettoeinkommens einschließlich Versicherung und die Laufzeit auf 25 Jahre — 27 mit Tilgungsaussetzung im Neubau. Banken behalten 20 % ihres Quartalsgeschäfts als Spielraum.

Weil die Bank so rechnet und weil sie jeden Monat von Ihrem Konto abgeht. Es ist die häufigste Abweichung zwischen einem Rechner und einem Angebot: mit 0,34 % auf 250 000 € kommen 71 € im Monat hinzu, was eine Akte von 34 % auf 36 % Belastungsquote heben kann.

Auf die ursprüngliche Summe, wie es die meisten Gruppenpolicen der Banken tun: der Beitrag ist dann über die gesamte Laufzeit konstant. Eine externe Police rechnet oft auf die Restschuld, also fallend, und kostet deutlich weniger. Dieser Rechner nimmt die häufigste — und damit vorsichtigste — Annahme.

Überwiegend Grunderwerbsteuern für Staat und Gebietskörperschaften, dazu das Honorar des Notars, das nur einen kleinen Teil ausmacht. Rechnen Sie mit 7 bis 8 % des Preises im Bestand und 2 bis 3 % im Neubau. Sie werden selten mitfinanziert: dafür ist zuerst das Eigenkapital da.

Keine Vorschrift verlangt es, aber die Bankpraxis erwartet mindestens die Erwerbsnebenkosten, im Bestand also rund 10 % des Preises. Mehr Eigenkapital senkt die Darlehenssumme, damit Rate und Belastungsquote — und verbessert den angebotenen Zins.

Nein. Die Bank sieht auch darauf, was Ihnen nach der Rate bleibt, wie stabil Ihre Einkünfte sind, welche Ersparnisse nach dem Eigenkapital bleiben, wie groß der Sprung von der heutigen Miete ist und um welche Immobilie es geht. Diese Rechnung sagt, ob Ihr Vorhaben in die Zahlenkriterien passt, nicht ob Ihre Akte durchgeht.